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    澳门彩票报道[公告]福州城市建设投资集团有限公司:19榕城01:2019年福州城市..._福州城市建设投资集团有限公司_澳门彩票官网资讯

    时间:2019-04-08 12:13:23 来源:澳门彩票 本文已影响 澳门彩票ag平台app站

    建筑物等其他非流动资产为主,且代建市政项

    目暂无回购安排,片区综合改造项目结转受城

    市规划和未来土地拍卖计划的制约,

    整体

    流动

    性较弱

    2

    公司安置房建设支出规模较大,导致经

    营活动现金流持续净流出,外部融资压力大。

    3

    募投项目

    收入的实现受建设进度、市场

    波动性因素影响较大,

    联合评级

    将密切关注募

    投项目实际出租情况以及资金到位情况。

    分析

    任贵永

    电话:

    010

    -

    85172818

    邮箱:

    rengy

    @unitedratings.com.cn

    电话:

    010

    -

    85172818

    邮箱:

    gongy

    @unitedratings.com.cn

    传真:

    010

    -

    85171273

    地址:

    北京市朝阳区建国门外大街

    2

    PIC

    大厦

    12

    层(

    102

    Htp

    //w.unitedratings.com.cn

    一、主体概况

    福州城市建设投资集团有限公司(以下简称“公司”)前身为

    2013

    6

    9

    日设立的福州建设

    发展投资集团有限公司,注册资本

    5

    ,

    00

    万人民币,是经福州市人民政府批准设立的国有独资企业

    集团。公司于

    2014

    12

    3

    日变更为现名。后经政府多次注资,截至

    2017

    ,公司实收资本与

    注册资本均为

    20.69

    亿元,福州市人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称“

    福州市国资委”)

    为公司的唯一股东及

    实际控制人

    截至

    2017

    年底,公司设有办公室、法律事务部、财务部、监察审计部、战略发展部、资产管理

    部和人力资源部共

    7

    个职能部门。

    1

    公司股权结构图

    资料来源:公司提供

    公司经营范围

    城市基础设施及配套工程的投融资、建设及运营;重点区域和旧屋区综合开发

    (含商业地产和保障类房产);土地一级开发和综合开发;新设产业园区、酒店餐饮业、贸

    易业、百货业、食品业、文化创意产业等投资、开发、建设和运营管理。(以上经营范围涉及许可经

    营项目的,应在取得有关部门许可后方可经营)。

    截至

    2017

    年底,公司合并资产总额

    1,459.18

    亿元,负债合计

    6

    79.49

    亿元,所有者权益(含少数

    股东权益)合计

    7

    79.68

    亿元,归属于母公司的所有者权益

    6

    68.91

    亿元。

    2017

    年,公司实现营业收入

    1

    49.35

    亿元,净利

    润(含少数股东损益)

    1

    1.48

    亿元,归属于母公司所有者的净利润

    1

    1.38

    亿元;经

    营活动产生的现金流量净额

    -

    14.7

    亿元,现金及现金等价物净增加额

    -

    16.90

    亿元。

    公司注册地址:

    福州市台江路

    15

    号城投大厦

    17

    -

    20

    层;

    法定代表人:林涛。

    二、本期债券概况

    1

    .本

    债券

    概况

    根据《国家发展改革委关于福建省福州城市建设投资集

    团有限公司发行城市停车场建设专项债

    券核准的批复》(发改企业债券

    ﹝2017﹞82

    号),国家发展改革委同意公司发行城市停车场建设专

    项债券不超过

    20

    亿元(以下简称“本期专项债券”),所筹资金

    14

    亿元用于福州市公共停车场

    建设项目,

    6

    亿元用于补充运营资金。公司计划分期发行城市停车场建设专项债券,并已于

    2018

    3

    月成功发行

    6

    亿元

    2018

    年城市停车场建设专项债券(第一期)(“

    18

    停车场债

    01/18

    榕城

    01

    ”),全部用于补充运营资金

    ;于

    2

    018

    1

    2

    月成功发行

    8

    亿元

    2

    018

    年城市停车场建设专项债券

    (第二期)(“

    1

    8

    停车场债

    0

    2

    /18

    榕城

    0

    2

    ”)

    ,全部用于福州市公共停车场(库)项目建设

    本期计划发行

    201

    9

    年福州城市建设投资集团有限公司城市停车场建设专项债券(第

    期)(以下简

    称“本期债券”),规模

    6

    亿元,期限

    5

    +

    5

    年,附第

    5

    年末公司调整票面利率选择权(调整范围

    0

    30

    基点)及投资者回售选择权(回售价格为

    80

    /

    百元)。本期债券按年付息,分期还本,在本

    期债券存续期第

    3~4

    年末按本期债券总额

    10%

    的比例偿还债券本金,若投资者行使回售选择权,第

    5~6

    年和第

    7~10

    年末,分别按投资者行使回售权后剩余总面值的

    10%

    15%

    比例偿还本金。本期债

    券募集资金全部用于福州市公共停车场

    建设项目(以下简称“募投项目”)的建设。

    2

    本期债券募集资金用途

    公司计划分期发行

    20

    亿元

    的城市停车场建设专项债券,其中

    14

    亿元用于募投项目建设,

    6

    亿

    元用于补充运营资金。本期债券计划发行规模

    6

    亿元,全部用于募投项目建设。

    1

    募集资金用途概况(单位:亿元、

    %

    资金用途

    项目总投资

    拟使用

    专项

    债券资金

    占项目总投资比例

    福州市公共停车场

    (库)

    近期建设项目

    39.07

    14.0

    35.83

    资料来源:公司提供

    1

    )项目建设内容

    根据《福州市公共停车场

    近期建设项目工程可行性研究报告》,募投项目共规划

    建设

    36

    个公共停车场,总用地面积

    1

    66,24.

    00

    平方米,总建设面积

    489,2.

    00

    平方米。

    其中

    ,新建机动停

    车位共

    11

    ,

    147

    项目建设充电桩

    2

    ,

    224

    大型广告位(

    10

    平方米

    /

    个)

    70

    个,中型广告位(

    1.2

    平方米

    /

    个)

    2

    ,

    16

    配套服务用房建筑面积共

    3

    9

    ,

    5

    19

    平方米。

    募投项目总投资

    39

    0,710.

    25

    万元,其中,工程建设其他费用

    22

    8,71.

    24

    万元,基本预备费用

    27,608.17

    万元,建设期融资费用

    18

    ,

    00

    万元。公司自筹资金

    12

    1,81.

    28

    万元,占

    项目总投资的

    31

    %

    通过债务融资

    268,828.97

    万元,

    占项目总投资的

    69

    %

    2

    项目审批状

    根据《福州市发展和改革委员会关于核定福州市城区公共停车场建设项目投资规模的复函》(榕

    发改审批

    (2016)92

    号)文件,项目已于

    2016

    6

    22

    日获得福州市发展和改革委员会的核准批

    复,同意项目的投资规模和建设内容等要素。

    3

    )项目进度

    根据

    福州市公共停车场(库)近期建设项目工程可行性研究报告

    ,募投项目

    建设期规划为

    24

    个月。

    目前

    募投

    项目已经完成包括编制工程项目建议书、编制工程可行性研究报告、勘察设计

    招投标、初勘及初步设计、工程详细地质勘察施工图设计等项目前期工作

    ,已

    3

    公共停车场

    (库)

    项目

    开工建设,

    其他项目

    具体动工建设

    时间

    尚未

    确定

    4

    优乐国际娱乐及经济效益

    根据《福州市公共停车场

    近期建设项目工程可行性研究报告》

    ,在

    本期

    债券存续期内

    36

    个公共停车场项目预计可实现累计

    收入

    38

    2,53.

    07

    万元,项目财务内部收益率为

    7.63%

    ,经济

    效益良好

    随着机动化水平的不断提高,停车供求矛盾还将不断加大,公共停车场(库)的建设能够大

    增加福州市中心城区的停车供给,缓解停车供需矛盾

    同时

    公共停车场(库)的建设能够缓解停车

    难,遏制机动车乱停乱放,改善交通混乱局面。

    三、宏观经济和政策环境

    2017

    ,在世界主要经济体维持复苏态势、澳门彩票供给侧结构性改革成效逐步显现的背景下,中

    国继续实施积极的财政策和稳健中性的货币政策,协调经济增长与风险防范,同时为供给侧结构

    性改革创造适宜的货币金融环境,

    2017

    年澳门彩票经济运行总体稳中向好,国内生产总值(

    GDP

    82.8

    万亿元,同比实际增长

    6.9%

    ,经济增速实现

    201

    年以来的首次回升。从地区来看,西部地区经济增

    速引领全国,山西、辽宁等地区有所好转。从三大产业来看,农业生产形势较好,工业生产稳步增

    长,服务业保持快速增长态势,第三产业对

    GDP

    增长的贡献率继续上升,产业结构

    持续改善。从三

    大需求来看,固定资产投资增速有所放缓,居民消费维持较快增长态势,进出口大幅改善。全国居

    民消费价格指数

    CPI

    有所回落,工业生产者出厂价格指数(

    PPI

    )和工业生产者购进价格指数(

    PPIRM

    涨幅较大,制造业采购经理人指数(制造业

    PMI

    )和非制造业商务活动指数(非制造业

    PMI

    )均保

    持扩张,就业形势良好。

    2018

    年上半年,澳门彩票继续实施积极的财政策,通过减税降费引导经济结构优化转型,继续发

    挥地方政府稳增长作用,在防范化解重大风险的同时促进经济的高质量发展。

    2018

    1~6

    月,澳门彩票

    一般公共预算收入

    和支出分别为

    10.4

    万亿元和

    11.2

    万亿元,收入同比增幅(

    10.6%

    )高于支出同比

    增幅(

    7.8%

    );财政赤字

    7

    ,

    261.0

    亿元,较上年同期(

    9

    ,

    17.4

    亿元)有所减少。稳健中性的货币政策

    在防范系统性金融风险、去杠杆的同时也为经济结构转型升级和高质量发展创造了较好的货币环境,

    市场利率中枢有所下行。在上述政策背景下,

    2018

    1

    ~

    6

    月,澳门彩票

    GDP

    同比实际增长

    6.8%

    ,其中

    西部地区经济增速较快,中部和东部地区经济整体保持稳定增长,东北地区仍面临一定的经济转型

    压力;

    CPI

    温和上涨,

    PPI

    PPIRM

    均呈先降后升态

    势;就业形势稳中向好。

    2018

    1~6

    月,三大产业保持较好增长态势,农业生产基本稳定;工业生产增速与上年全年水

    平持平,但较上年同期有所回落,工业企业利润保持较快增长;服务业保持较快增长,仍是支撑经

    济增长的主要力量。

    制造业投资增速有所加快,但开发投资和基础设施建设投资增速有所放缓,导致固定资

    产投资增速有所放缓。

    2018

    1~6

    月,全国固定资产投资(不含农户)

    29.7

    万亿元,同比增长

    6.0%

    增速有所放缓。受益于相关部门持续通过减税降费、简化行政许可与提高审批服务水平、降低企业

    融资成本等措施,民间投资

    同比增速(

    8.4%

    )仍较快。受上年土地成交价款同比大幅增长的“滞后

    效应”、抵押补充贷款(

    PSL

    )大幅增长推升棚改贷规模等因素影响,投资保持较快增速(

    9.7%

    ),

    2018

    年以来棚改项目受理偏向谨慎以及房企融资渠道趋紧,导致

    2018

    3

    月以来开发投

    资持续回落;由于金融监管加强,城投公司融资受限,加上地方政府融资规模较上年同期明显减少

    导致地方政府财力有限,基础设施建设投资同比增速(

    7.3%

    )明显放缓;受到相关政策引导下的高

    技术制造业投资和技术改造投资增速较快的拉动,制造业投资同比增速(

    6.8%

    )继续

    加快。

    居民消费增速小幅回落,但仍保持较快增速。

    2018

    1~6

    月,全国优乐国际娱乐消费品零售总额

    18.0

    亿元,同比增速(

    9.4%

    )出现小幅回落,但仍保持较快增长。具体来看,汽车消费同比增速(

    2.7%

    和建筑及装潢材料消费同比增速(

    8.1%

    )明显放缓;化妆品类、家用电器和音响器材类、通讯器材

    类等升级类消费,以及日用品类、粮油食品、饮料烟酒类等基本生活用品消费保持较快增长;此外,

    网上零售保持快速增长,全国网上商品和服务零售额同比增速(

    30.1%

    )有所回落但仍保持快速增长。

    澳门彩票居民消费持续转型升级,消费结构不断优化,

    新兴业态和新商业模式发展较快,消费继续发挥

    支撑经济增长的重要作用。

    进出口增幅有所回落。

    2018

    1~6

    月,澳门彩票货物进出口总值

    14.1

    万亿元,同比增幅(

    7.9%

    )有

    所回落,主要受欧盟等部分国家和地区经济复苏势头放缓、中美贸易摩擦加剧等因素影响。出口方

    面,机电产品和劳动密集型产品出口额在澳门彩票出口总值中占比仍较大,服装与衣着附件类出口额出

    现负增长;进口方面,仍以能源、原材料产品为主,受价格涨幅较大影响,原油、未锻造的铜及铜材

    进口金额均实现

    36%

    以上的高速增长。

    2018

    年下半年,国际主要经济体的货币政策分化、贸易保护主义、地缘政治冲突等因素使得全

    球经济复苏进程存在较大的不确定性,这将对澳门彩票未来经济增长带来挑战。在此背景下,澳门彩票将继

    续实施积极的财政策,货币政策保持稳健中性、松紧适度,同时深入推进供给侧结构性改革,继

    续加大对外开放力度,促进经济高质量发展。从三大需求来看,投资或呈稳中趋缓态势,主要由于

    全球经济复苏放缓态势及贸易摩擦短期内或将使制造业投资增速面临小幅回落的风险,且在

    行业宏观调控持续影响下,投资增速或将继续放缓。但是,受益于地方政府专项债的逆周期

    经济

    调节作用,基础设施建设投资增速有望回升。居民消费(尤其是升级类消费)有望维持较快增

    长,主要受益于鼓励居民消费、深入挖掘消费潜力以及消费体制机制不断完善,个人所得税新政下

    半年有望推出,以及部分进口车及日用消费品进口关税的进一步降低。进出口增速或将继续放缓,

    主要

    受全球经济复苏步伐的放缓、中美贸易摩擦的加剧等因素的影响。

    总体

    看,

    2018

    年下半年澳门彩票消费有望维持较快增长,但考虑到固定资产投资稳中趋缓、进出口

    增速继续回落,经济增速或将继续小幅回落,预测全年经济增速在

    6.5%~6.7%

    四、行业及区域经济环境

    1

    基础设施建设行业

    1

    )行业概况

    城市基础设施建设是围绕改善城市人居环境、增强城市综合承载能力、提高城市运行效率开展

    的基础设施建设,包括机场、地铁、公共汽车、轻轨等城市交通设施建设,市内道路、桥梁、高架

    路、人行天桥等路网建设,城市供水、供电、供气、电信、污水处理、园林绿化、环境卫生等公用事

    业建设等领域。城市基础设施建设是国民经济可持续发展的重要基础,对于促进国民经济及地区经

    济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作等有着积极的作用,

    其发展一直受到中央和地方各级政府的高度重视。

    方政府是城市基础设施建设的主要投资者,但在其用于城市基础设施建设的财政资金无法满

    足人民生活水平提升对基础设施建设需求以及固定资产投资作为拉动经济增长的重要因素的背景下,

    地方政府基础设施建设融资平台应运而生。在宽松的平台融资环境及

    4

    万亿投资刺激下,由地方政

    府主导融资平台负责实施的城市基础设施建设投资过热,导致地方政府隐性债务规模快速攀升。为

    了正确处理政府融资平台带来的潜在财务风险和金融风险,国家通过对融资平台及其债务的清理、

    规范融资平台债券发行标准、对融资平台实施差异化的信贷政策等,从而约束地方政府及其融资平

    台的政府性债务规模的无序扩张。特别是随着《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发

    ﹝2014﹞

    43

    号,以下简称“《

    43

    号文》”)的颁布,城投公司的融资职能逐渐剥离,仅作为地方政府基础设

    施建设运营主体,在未来较长时间内仍将是澳门彩票基础设施建设的重要载体。

    2

    )行业政策

    2014

    年发布的《

    43

    号文》的背景下,财政部通过《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别

    办法》(财预

    ﹝2014﹞351

    号)对

    2014

    年底地方政府存量债务进行了清理、甄别明确了全国地方性

    债务,并通过推行政府债务置换的方式使城投务与地方政府性债务逐步分离。此后,国家出

    台了多项政策进一步加强了地方政府债务管理,弱化了城投企业与地方政府信用关联性,已被认定

    为政府债务的城投债短期内存在提前置换的可能性,而未被认定为政府债务的以及新增的城投债将

    主要依靠企业自身经营能力偿还。

    2017

    年以来,地方债务管理改革持续深化,中共中央办公厅及财政部等部委多次发文并召开会

    议,不断重申《

    43

    号文》精神,坚决执行剥离融资平台的政府融资职能,建立以一般债券和土

    储专

    项债、收费公路专项债等专项债券为主的地方政府举债融资机制,并多次强调硬化地方政府预算约

    束,规范举债融资行为;坚决遏制隐性债务增量,决不允许新增各类隐性债务。此外,政府也通过

    出台相应政策鼓励城投企业作为政府方合法合规与优乐国际娱乐资本合作,

    PP

    项目公司、项目公司股东及

    其他主体(如融资债权人、承包商等)可以收益权、合同债权等作为基础资产,发行资产证券化产

    品等支持重点领域投资项目通过债券市场筹措资金,从而为城投券市场融资提供有利的政策

    环境以支持城投企业的转型升级。

    2 2017

    年以来与城投债券相关的主

    要政策

    发布时间

    文件名称

    主要内容

    2017

    4

    《关于进一步规范地方政府举债

    融资行为的通知》财预

    ﹝2017﹞

    50

    号文

    提出全面组织开展地方政府融资担保清理整改工作,推动融资平台公司市场化转型,

    规范

    PP

    合作行为,再次明确

    43

    号文内容。

    2017

    5

    《关于坚决制止地方政府以购买

    服务名义违法违规融资的通知》

    财预

    ﹝2017﹞87

    号文

    规范政府购买服务管理,制止地方政府违法违规举债融资。明确指导性目录的负面

    清单:(

    1

    )货物(原材料、燃料设备等)(

    2

    )建设工程新改扩建(

    3

    )基础设施建

    设(

    4

    )土地储备前期开发、农田水利等建设工程(

    5

    )融资服务或金融服务,棚改

    和异地搬迁除外;明确先预算后购买的原则

    2017

    6

    《关于规范开展政府和优乐国际娱乐资本

    合作项目资产证券化有关事宜的

    通知》(财金

    ﹝2017﹞55

    号)

    PP

    项目公司、项目公司股东及其他主体(如融资债权人、承包商等)可以收益权、

    合同债权等作为基础资产,发行资产证券化产品

    2017

    6

    《关于试点发展项目收益与融资

    自求平衡的地方政府专项债券品

    种的通知》财预

    ﹝2017﹞89

    1

    )项目收益专项债主要用于有一定收益的公益性项目,如土地储备、政府收费公

    路等,在发行上需严格对应项目,偿还资金也来源于对应项目产生的政府性基金或

    专项收入,不得通过其他项目对应的收益偿还。(

    2

    )项目收益债应在国务院批准的

    本地区专项债务限额内统筹安排,包括当年新增专项债务限额、上年末余额低于限

    额部分。(

    3

    )项目收益专项债严格对应项目发行,还款资金也有对应的项目进行支

    付。

    2017

    7

    全国金融工作会议

    各级地方党委和政府要树立正确政绩观,严控地方政府债务增量,终身问责,倒查

    责任。要坚决整治严重干扰金融市场秩序

    的行为,严格规范金融市场交易行为,规

    范金融综合经营和产融结合,加强互联网金融监管,强化金融机构防范风险主体责

    任。

    2017

    11

    《关于规范政府和优乐国际娱乐资本合作

    PP

    )综合信息平台项目库管

    理的通知》财办金

    ﹝2017﹞92

    对已入库和新增的

    PP

    项目,实施负面清单管理,各省级财政部门应于

    2018

    3

    31

    日前完成本地区项目管理库集中清理工作逾期未完成整改或整改不到位的,将暂

    停该地区新项目入库直至整改完成。

    2017

    12

    《坚决制止地方政府违法违规举

    债遏制隐性债务增量情况的报

    告》

    推进地方政府专项债券改革,开好规范举债的

    前门

    ,建立地方政府债务应急处

    置机制

    2018

    2

    《关于进一步增强企业债券服务

    实体经济能力严格防范地方债务

    风险的通知》发改办财金

    ﹝2018﹞194

    城投企业应主动声明不承担政府融资职能,发行债券不涉及新增地方政府债务;评

    级机构应基于企业财务和项目信息等开展评级工作,不能将企业信用与地方信用挂

    钩。

    2018

    2

    《关于做好

    2018

    年地方政府债

    务管理工作的通知》财预

    ﹝2018﹞34

    强调举债的方式和责任并要求地方政府举债要与偿还能力相匹配明确了举债管理的

    五个方面,包括合理确定分地区地方政府债务限额、加快地方政府债务限额下达进

    度、用好地方政府债务限额、落实全面实施绩效管理要求和推进地方政府债务领域

    信息公开。

    2018

    3

    《关于规范金融企业对地方政府

    和国有企业投融资行为有关问题

    的通知》财金

    ﹝2018﹞23

    在债券募集说明书等文件中,不得披露所在地区财政收支、政府债务数据等明示或

    暗示存在政府信用支持的信息,严禁与政府信用挂钩的误导性宣传,并应在相关发

    债说明书中明确,地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任,相关举借债

    务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。

    2018

    4

    《关于进一步加强政府和优乐国际娱乐资

    本合作(

    PP

    )示范项目规范管

    理的通知》财金

    ﹝2018﹞54

    及时更新

    PP

    项目开发目录、财政支出责任、项目采购、项目公司设立、融资到位、

    建设进度、绩效产出、预算执行等信息,实时监测项目运行情况、合同履行情况

    项目公司财务状况,强化风险预警与早期防控。

    资源来源:联合评级整理

    3

    行业发展

    目前,澳门彩票的城市基础设施建设尚不完善,全国各地区发展不平衡。截至

    2017

    年底,澳门彩票城镇

    化率为

    58.52%

    ,较

    2016

    年提高

    1.17

    个百分点,相较于中等发达国家

    80%

    的城镇化率,澳门彩票城镇化

    率仍处于较低水平,未来城市基础设施建设仍是澳门彩票优乐国际娱乐发展的重点之一。在国家强调坚持稳中求

    进的工作总基调背景下,基础设施投资是澳门彩票经济稳增长的重要手段。

    2018

    3

    5

    日,中央政府

    发布的《

    2018

    年政府工作报告》对澳门彩票政府

    2018

    年工作进行了总体部署,澳门彩票城市基础设施建设将

    在棚户区改造、区域化以及新型城镇化建设等方面维持较大投资规模。城投公司作为城市基础设施

    建设的重要载体,仍有一定发展空间。

    总体看

    ,在经济面去杠杆、政策面强监管的大背景下,随着融资平台公司政府融资职能剥离、

    城投务与地方政府性债务的逐步分离,城投公司与地方政府信用关联性将进一步弱化。未来,

    城投公司仍将作为地方政府基础设施建设的重要主体,其融资及转型压力进一步加大。

    2

    建筑行业分析

    1

    建筑行业发展概况

    建筑

    行业为国民经济的重要

    支柱

    产业之一,周期性明显,

    其发展

    与固定资产投资密切相关

    2010

    年以来,在国家宏观调控背景下,固定资产投资增速持续放缓,相应建筑业增速有所下降,但在国

    家保障房、水利建设、铁路投资等基础设施建设投资的支持下,建筑业增加值保持增长态势。

    201

    7

    年,全优乐国际娱乐建筑业增加值

    55

    ,

    689

    亿元,比上年增长

    4.3

    %

    增速同比有所下降。

    2

    年业增加值

    及其增长速度

    (单位:亿元、

    %

    wps52A2

    资料来源:国家统计局

    2

    上游

    原材料

    供给及下游需求

    钢材和水泥作为建筑施工行业的主要原材料,其价格波动对建筑施工企业利润造成影响。

    2016

    以来,钢材和水泥价格呈现波动上升态势。尤其是

    2017

    8

    月下旬开始,水泥价格出现了与产能

    过剩相背离的罕见现象。其主要原因一方面是随着华东消费量增加产生了较大市场需求;另一方面

    则是受大气污染指标考核等因素影响,水泥供给被大幅压减。短期来看,受供需等因素影响,水泥

    价格将保持高位小幅波动。同样受、钢企错峰生产、供需等因素综合影响,钢材价格从

    201

    6

    年后半年开始持续攀升,并于

    2017

    12

    月初达到峰值,之后价格小幅回落。钢铁行业后期或将保

    持供需平衡或趋紧的状态,有望支撑钢材价格维持高位。

    3

    近年

    全国水泥、钢材

    价格指数

    wps52C2

    资料来源:

    澳门彩票水泥网、澳门彩票钢铁工业协会网

    行业整体需求增速呈现放缓趋势。其中,国内调控政策的延续以及基础设施投资增速的

    放缓将对建筑业短期发展速度造成影响;但同时,精准扶贫、棚改、环保及公共基础设施建设等惠

    民工程以及“”战略实施有望为建筑施工企业盈利增长提供动力。

    201

    7

    年全优乐国际娱乐固定资产投资

    641

    ,

    238

    亿元,

    扣除价格因素,实际增长

    7.2%

    ,较上年回落

    1.4

    百分点;全国基础设施建设投资

    17.3

    万亿元,同比增长

    14.9%

    ,增速较

    2016

    年(

    15.7%

    )小幅下降;

    全国开发投资

    10.98

    万亿元,比上年增长

    7.0%

    ,增速

    较上年增长

    0.1

    百分点,

    各类投资

    呈现回落态势

    但同时,

    基础设施建设细分行业

    管道运输业、生态保护与业、道路运输业以及公共设

    施管理业

    2017

    年投资增速均在

    20%

    以上,为建筑业行业需求增长提供动力。商务部数据显示,

    2017

    年,我国企业在“”沿线的

    61

    个国家新签对外承包工程项目合同额

    1

    ,

    443.2

    亿美元,同比

    增长

    14.5%

    ;完成营业额

    85.3

    亿美元,同比增长

    12.6%

    。据国务院发展研究中心估算,“十三五”

    期间,“”基础设施投资需求至少达

    10.6

    万亿美元。

    3

    )建筑行业竞争格局

    企业资质

    建筑企业只有在取得相应资质证书后,

    才能

    在资质许可的范围内从事建筑施工活动,资质等级

    是建筑企业的重要基础条件。建筑企业资质等级划分为施工总承包、专业承包、劳务分包三个序列。

    竞争格局

    市场存在

    类参与者:

    五大

    央企、

    地方性国企、大型民营企业

    、外资巨头以及众多

    中小建筑公司。

    3

    业市场企业竞争格局

    企业类型

    代表企业

    经营状况

    五大央企

    经过大规模的整合之后进入资本市场,是市场的

    领导者,规模上均达到世界

    50

    强的水平,在国际工程承

    包市场占有一席之地。

    澳门彩票交通建设集团

    地方性国企

    在所在区域做深做透的同时,跨区域扩张也取得一定成

    果,依靠较好的管理和成本控制能力,获取较好的收益。

    北京建工

    其他省属建工企业

    大型民营企业

    中天建设

    普遍已取得特级资质,项目承接能力强,多数完成了民营

    化改制,企业机制更具活力,成本控制能力很强,市场知

    名度高。

    南通二建

    龙信建设

    外资企业

    Shimizu

    吉美娱乐登录清水

    占有国内高端市场,主要优势在设计和工程管理,业务主

    要在总承包(

    EPC

    )、项目管理承包(

    MPC

    )层面。

    Skanska

    瑞典斯堪斯卡

    其他中小建筑企业

    --

    成为专业的劳务分包企业,依靠澳门彩票巨大的廉价劳动力资

    源,故能够长久持续生存。

    资料来源:联合评级根据公开资料整理

    由于建筑企业承接项目后往需要投入大量的流动资金,加之

    EPC

    BT

    BOT

    PP

    等已成为建

    筑业企业主流的承包模式和获利模式,承包商融资能力及技术能力已经成为决定其承揽项目的核心

    因素。央企在经过大规模的整合之后进入资本市场,具有显著的规模优势,并具有自身侧重的专业

    建筑领域;地方性国企大多得到当地政府扶持,利用地方优势占据了一定的市场份额,并逐渐从技

    术要求水平较低的普通建筑市场转向技术要求高、专业性强的高端市场;外资企业及大型民营企业

    在工程管控及成本控制方面具有较为突出的优势。由此可见,短期内业市场企业竞争格局

    很难打破。

    4

    )建筑行业风险关注

    行业竞争加剧挤压利润空间

    澳门彩票当前正处于建设高

    峰期,由于建筑

    行业在管理

    体制

    机制

    和法律法规等方面

    尚未

    健全

    ,大

    多数建筑企业以相似的业务和经营管理模式竞争,导致压级压价、垫资施工、拖欠工程款、索取回

    扣等问题仍有发生。尽管国家对上述问题进行了大力整治,但一个体系完备、竞争有序的建筑市场

    在澳门彩票尚未完全

    形成

    ,在此种竞争环境下

    整个建筑市场毛利率空间受到挤压。

    下游行业需求收缩及

    原材料价格波动对

    盈利

    空间影响大

    在调控政策持续收紧的基本面下,开发投资增速下行压力持续加大。

    建筑行业利润易受

    建筑材料价格波动的影响。

    2016

    年以来

    ,钢材水泥价格呈上涨趋势,

    建筑企业

    成本

    控制带来较大

    压力。

    PP

    项目规模迅速扩张

    导致现金流压力进一步增大

    建筑行业具有高负债运营的特点,垫资施工是澳门彩票建设工程施工领域长期以来存在的一种承包

    方式。在这样的行业背景下,施工企业常面临巨大的流动资金压力和较重的债务负担。

    在城镇化建设和基建投资金需求较大的背景下,随着政府债务风险控制力度的加大,

    PP

    式被大力推广。近年来,建筑施工企业

    PP

    协议总额呈现爆发式增长。

    PP

    项目具有投资规模大,

    投资周期长的特点。建筑施工企业在收入增长预期提升的同时,承受较大的现金支出压力;尤其对

    于融资能力相对较弱的民营企业,较长的回款周期以及持续大规模的资金支出使其筹资前现金流表

    现为大规模净流出,进而对债务扩张需求更加明显。在目前强监管金融环境下,部分过速扩张的企

    业短期资金压力将进一步加大。

    5

    )建筑行业发展趋势

    在宏观经济下行压力持续加大的背景下,建筑行业整体发展速度将趋势

    性放缓;同时,

    市场受政策调控影响,市场规模控制力度有望加大;加之建筑施工企业普遍举债经营的特性,仍然

    具有较大的资金周转压力;短期内,行业整体

    面临一定压力

    总体

    看,建筑施工行业仍存在发展空间,建筑行业增长结构开始切换,房屋建筑工程下行压力

    持续较大,而基础设施建设产值占比不断提升,基建作为政府刺激经济增长的重要手段仍将发挥作

    用,建筑业下游需求量在中长期内仍将保持稳定。

    3

    区域经济环境

    公司经营与投资的项目主要集中在福州市,其发展直接受福州市经济增长、财政收支状况和城

    市建设的影响,并与该地区未来规划密

    切相关。

    1

    )福州市经济概况

    福州市为福建省会,位于闽江下游,是澳门彩票东南沿海重要城市,东濒东海,与台湾省隔海相

    望,其北、西、南三面分别与宁德市、南平市、三明市、泉州市、莆田市接壤,是澳门彩票东南沿海重要

    的贸易港口和海上丝绸之路的门户。

    2015

    9

    9

    日,国务院印发《关于同意设立福州新区的批

    复》,同意设立福州新区,这是国家实施国家区域发展总体战略、贯彻落实国家支持福建省经济社

    会发展一系列重大政策的重要举措。

    根据《

    2015~2017

    年福州市国民经济和优乐国际娱乐发展统计公报》,

    2015~2017

    年,福州市国民经济保

    稳定增长,分别实现地区生产总值

    5

    ,

    618.10

    亿元、

    6

    ,

    197.7

    亿元和

    7

    ,

    104.02

    亿元,分别增长

    9.6%

    8.5%

    8.7%

    2017

    年,第一产业增加值

    492.65

    亿元,增长

    4.1%

    ;第二产业增加值

    2

    ,

    598.31

    亿元,

    增长

    7.0%

    ;第三产业增加值

    3

    ,

    106.81

    亿元,增长

    10.7%

    。第一产业增加值占地区生产总值的比重为

    8.0%

    ,第二产业增加值比重为

    41.9%

    ,第三产业增加值比重为

    50.1%

    2017

    年,人均地区生产总值

    82

    ,

    253

    元,同比增长

    7.5%

    2015~2017

    年,产业结构持续优化,三次产

    业结构由

    7.7

    44.2

    48.1

    整为

    7.3

    :

    41.7

    :

    51.0

    ,第三产业为福州市的支柱产业。

    在地区经济快速增长的同时,福州市固定资产投资力度持续增强。

    2015~2017

    年,

    福州市分别完

    成固定资产投资

    4

    ,

    893.91

    亿元、

    5

    ,

    184.36

    亿元和

    5

    ,

    823.39

    亿元,分别同比增长

    10.5%

    6.8%

    12.3%

    2017

    年,从含跨区项目情况看,第一产业投资回落

    3.5%

    ;第二产业投资增长

    7.3%

    ,其中,工业投

    资增长

    13.0%

    ;第三产业投资回落

    3.0%

    。基础设施投资

    1

    ,

    641.91

    亿元,增长

    12.0%

    ,占固定资产投

    资的比重为

    31.7%

    2017

    年,民间投资

    2

    ,

    67.82

    亿元,增长

    1.5%

    ,占固定资产投资的比重为

    51.7%

    高投资

    382.82

    亿元,增长

    62.7%

    ,占固定资产投资的比重为

    7.4%

    2

    )福州市财政情况

    公司作为重要的城市片区改造开发、市政基础设施建设和城市公共设施综合开发的建设商和运

    营商,地方政府的财政实力在一定程度上决定着公司的竞争实力。近年来,福州市财政收入增速较

    快,

    2015~2017

    年,全市一般公共预算总收入分别为

    848.04

    亿元、

    934.06

    亿元和

    1

    ,

    005.73

    亿元,分

    同比增长

    8.7%

    10.1%

    7.7%

    其中,地方一般公共预算收入分别为

    560.46

    亿元、

    598.91

    亿元和

    634.16

    亿元;一般公共预算支出分别为

    723.68

    亿元、

    831.24

    亿元和

    940.82

    亿元,分别增长

    25.9%

    14.5%

    13.1%

    2015~2017

    年,全市税收入分别为

    441.01

    亿元、

    450.85

    亿元和

    483.81

    亿元,分别

    同比增长

    3.2%

    2.2%

    11.9%

    根据福州市统计局《

    2018

    1

    ~

    9

    月主要经济指标完成情况》,

    2018

    1

    ~

    9

    月,福州市实现地区

    生产总值

    4

    ,

    858.90

    亿元

    ,同比增长

    8.6%

    ,固定资产投资同比增长

    14.4%

    ,规模以上工业增加值同比

    增长

    9.0%

    。同期,福州市完成一般预算收入和一般预算支出分别为

    517.25

    亿元和

    66.27

    亿元,分

    别同比增长

    9.7%

    3.3%

    截至

    2

    017

    福州

    市全市口径

    不含平潭

    债务余额

    773.34

    亿元,其中

    一般债务

    409.34

    亿

    元,专项债务

    364.01

    亿元

    ,整体债务负担较轻

    总体看

    福州

    市地区经济发展情况良好

    财政实力

    整体债务负担较轻

    ,为公司发展提供

    良好的外部环境。

    3

    )发展规划

    根据《福州市国民经济和优乐国际娱乐发展第十三个五年规划的建议》(

    2016~2021

    年),“十三五”时

    期主要目标是:经济发展质量效益明显提升。福州市经济保持稳定较快增长,高于全省平均水平,

    综合实力迈上新台阶,提前实现地区生产总值比

    2010

    年翻一番。产业结构进一步优化,服务业增加

    值占比超过百分之五十,先进制造业加快发展,战略性新兴产业不断壮大,农业吉美娱乐登录化取得明显进

    展,产业迈向中高端水平,发展的平衡性、协调性、可持续性位居全省前列;福州新区建设取得重

    大进展。新区地区生产总值年均增速力争高于全市两个百分点,城市框架、高端产

    业、基础设施及

    生态体系初步形成,马尾新城基本建成,重点产业园区、重要城市组团建设取得重大突破,与平潭

    综合实验区岛区联动、一体化发展格局基本形成,引领福州迈向滨江滨海吉美娱乐登录化国际大都市。

    在“十三五”期间,福州市发展的重点是:加快建设福州新区,打造区域发展新增长极;积极扩

    大有效需求,促进经济稳定较快增长;加快转型升级,打造省会产业升级版;强化创新驱动战略,

    创建国家级自主创新示范区;突出重点领域改革,不断增强发展活力;大力发展开放型经济,增创

    开放协作新优势;深化榕台交流合作,提升融合发展水平;强化全域统筹,促进

    城乡区域一体化发

    展;全面推进依法治市,着力建设法治福州。

    在福州新区建设方面,“十三五”期间,福州将全面落实国家级新区发展战略。严格遵循国务

    院批复和新区发展总体方案的功能定位和发展方向,紧扣深化海峡两岸交流合作,致力改革创新,

    加快扩大开放,在落实国家重大改革发展任务和创新体制机制中发挥试验示范作用。

    总体

    看,福州市经济持续保持快速增长、固定资产投资稳定增长、工业吉美娱乐登录化进程不断加速,

    区域经济结构良好。同时,地方财力也稳步增强,用于基础设施建设等可支配财力有所提高,财政

    平衡能力逐年增强。随着福州市“十三五”规划的实施,作为福州市基础设施建设和旧城改造的主

    体,公司面临的发展机遇较大,其业务规模和收入水平有望保持稳定快速的增长。

    基础素质分析

    1

    规模

    与竞争力

    福州市国资委是公司唯一股东。

    2013

    年,福州市政府对福州国资委履行出资人职责的企业布局

    进行重新调整,组建福州城市建设投资集团有限公司、福州市国有资产

    投资发展集团有限公司、福

    州交通建设投资集团有限公司和福州文化旅游投资集团有限公司。公司职能定位于城市基础设施及

    配套、重点区域和旧屋区综合开发(含商业地产和保障类房产)、新设产业园区、酒店餐饮业等的

    投资商、开发商、建设商和运营管理商,同时也是聚春园等老字号品牌运营管理商;福州市国有资

    产投资发展集团有限公司是福州市政府战略性产业、重点区域和片区等综合开发、公用事业(含涉

    水产业、环境服务及燃气服务)及民生事业、汽车文化产业、城市能源产业、菜篮子工程的投资商、

    开发商、建设商和运营管理商;福州交通建设投资集团有限公司

    是市区外交通物流基础设施(含高

    速公路、铁路和港口)及配套项目、交通物流及其相关设施开发、城市交通和城市通卡等投资商、

    开发商、建设商和运营管理商。福州文化旅游投资集团有限公司是福州旅游资产的经营主体,主要

    业务包括历史文化街区开发运营、旅游服务两大板块,同时也涉及文化影视传媒、文化创意等板块。

    总体看,公司在福州市城区城市基础设施及配套、重点区域和旧屋区综合开发(含商业地产和

    保障类房产)方面,具有一定区域专营优势。

    2

    人员素质

    目前,公司设董事长 1 人,总经理 1 人,副总经理 4 人,总会计师 1 人。

    林涛先生,汉族,中共党员,本科学历。曾先后就职于福建、福州市政工程管理处、福

    州洋里污水处理厂、福州水环境建设开发公司、中共连江县委、福州市城市地铁有限责任公司和马

    尾新城建设发展有限责任公司,2015 年 2 月至今先后任公司党委委员、副董事长和董事长。

    杨云飞先生,汉族,中共党员,大学本科学历,高级工程师。曾任福州鼓楼区房管局、福州鼓楼

    区统建办副主任、福州鼓楼区建设投资管理中心主任、福州鼓楼区建设局局长、福州市软件园管委

    会副主任、福州鼓岭保护开发有限责任公司总经理、福州市三坊七巷保护开发有限公司党委委员、

    常务副总经理、福州市三坊七巷保护开发有限公司党委副书记、总经理,2017 年 12 月至今任公司党

    委副书记、总经理。

    叶发强先生,党员,本科学历,会计师职称。曾任福建省建设发展总公司计财部总会计师;2007

    年 5 月至今任福州市发展总公司总会计师,2013 年 5 月 30 日至今任公司总会计师。

    截至 2017 年底,公司从业人数 5,857 人,高中及以下占 61.19%,大专占 17.69%,本科及以上

    占 19.12%;管理人员占 15.29%,专业技术人员占 21.31%,生产人员占 63.40%。

    总体看,公司高管人员学历较高,行业从业经历较为丰富;公司的工种配置、员工素质符合行

    业特点,能满足公司生产经营的实际需要。

    3.政府支持

    公司作为福州市国有投资集团之一,是福州市区内重要的基础设施建设和片区综合改造开发的

    投融资建设的主体,获得政府在业务支持和资金注入等方面的大力支持。

    1

    务支持

    2016

    4

    月,根据《福州市财政局关于财政性投资建设项目建设单位管理费有关问题的通知》

    (榕财建

    ﹝2016﹞85

    号),针对市财政预算安排直接拨款投入的建设项目,建设单位管理费由项目

    工程费用审结价的

    0.80%

    调至

    3%

    计算。公司将该收入列入“其他业务收入”科目中。

    根据《福州市政府关于研究市城乡建总投融资等问题的会议纪要》(

    ﹝2011﹞31

    号)文件精神,

    公司

    对政府划定的片区进行

    整理和

    基础设施

    建设,开发完成后的土地交由相关部门挂牌出让,市财

    政局从土地出让收入中将公司的土地开发成本(包括拆迁成本、借款本息及基础设施建设成本等)

    返还给公司并支付开发成本的

    8%

    作为收益,其中开发成本在其他非流动资产反映,收益计入“营业

    外收入”中,

    2017

    计入

    其他收

    益”。

    2015~2017

    年,公司实现片区开发收益

    6.08

    亿元、

    6.53

    亿

    元和

    4.15

    亿元。

    2

    资本金支持

    2015

    12

    月,福州市国资委注入资本金

    5

    ,

    00

    万元,并在“实收资本”中反映;

    2016

    6

    月,

    市财政将其

    2013~2016

    年拨付公司

    19.69

    亿元资本公积转增资本,增资后公司注册资本金变为

    20.69

    亿元。

    公司

    市政基础设施建设

    由福州市财政全额拨

    付,

    计入

    资本公积

    -

    市政项目建设划入资

    区综合改造

    项目

    建设

    资金由公司自筹,在土

    出让后

    福州市财政

    按照片区

    开发成本

    1

    08%

    返还,

    还资金

    计入“资本公积

    -

    财政拨付款”科目核算,年底

    转出资本公积以冲销其他非流动资产中的

    开发成本。

    2015

    ~

    2

    017

    ,公司

    资本

    公积分别

    增加

    8

    2.36

    亿元

    57.23

    亿元和

    121.63

    亿元

    总体看

    公司在业务支持和资本金注入等方面得到福州市政府的大力支持,有助于公司综合实

    力和竞争力的进一步增强。

    六、管理分析

    1

    .治理结构

    公司为福州市国资委独资的有限责任公司。根据公司章程,公司设董事会,董事成员

    5

    人;董事

    每届任期三年,任期届满,经考核合格继续委派或连选,可以连任。董事长为公司法人代表,由福

    州市国资委派。董事会行使决定企业的经营计划和投资方案,并决定企业内部机构的设置以及聘

    任、解聘企业中层领导干部等职权。

    公司监事会成员

    5

    人。监事会设主席

    1

    人,由市国资委从监事会成员中指定。监事的任期每届为

    三年,任期届满,考核合格经委派或连选可以连任,非职工监事不得在同一企业连任。

    目前,福州市国资委已委派董事

    3

    、监事会成员全部到位,其余

    2

    名董事尚未到任

    。在剩余董

    事到任前,福州市国资委安排由已到任的

    3

    名董事组成董事会,就公司经营事宜做出董事会决议。

    公司设总经理

    1

    人,由公司董事会聘任。

    总体看,公司治理结构设置较为完善

    2

    .管理水平

    公司内设

    办公室、法律事务部、财务部、监察审计部、战略发展部、资产管理部和人力资源部

    7

    个职能部门

    ,各部门职责明确。

    在内部控制方面,公司制定了一系列管理制度,包括项目建设管理、工程投资管理、财务管理、

    对子公司管理等多方面内容。

    在项目管理方面,为了对工程项目建设实施“精细化”管理,明确各工作环节的操作程序、岗

    位职责和工作时效,公司制定了承包商法人代表及主要人员约谈制度,以

    问谈形式考核中标单位项

    目人员;同时,公司实行首件制度,根据首件工程的质量指标进行总结评价,以指导后续施工;在

    项目中后期,公司制定了工程中间验收制度等完善的项目管理流程。公司明确了各职能部门在工程

    进行中的权责,项目管理制度较为完善。

    在工程投资管理方面,为将工程投资控制在批准的投资额之内,利用有限的投资,取得较高的

    投资价值,公司制定了严格的投资管理相关制度,相关负责人需审查承包单位申报的月、季度计量

    报表,严格按合同规定进行计量支付签证;严格执行福州市财政局和公司的变更审批制度,参照公

    司《市政工程项目管理手册》

    的变更管理规定报送变更申请材料,项目部负责对申请材料的内容、

    数量和真实性进行严格把关后,报送公司合同管理部审核,若是增项工程,项目部及时牵头签订补

    充协议。

    资金运用方面,公司资金筹集的主要来源为财政拨款和银行贷款。公司设立了内部资金结算中

    心,且资金的使用和支付实行审批制度,按程序办理。

    在子公司管理方面,公司依照《公司法》和控股子公司章程的规定,委派管理人员和财务负责

    人,并对其收入、利润等指标进行考核、监督。

    总体

    看,公司管理制度建设整体健全,

    目前尚能满足公司的发展和经营的需要。

    、经营分析

    1

    .经营概况

    公司

    主要

    承担了

    城市基础设施及配套、重点区域和旧屋区综合开发(含商业地产和保障类房产)、

    新设产业园区、酒店餐饮业等的投资、开发、建设和运营工作。

    营业收入

    主要来源于销售收

    入、工程收入以及住宿和餐饮类服务业收入;公司其他业务收入主要来源于贸易、房屋租赁、物业

    管理和代建管理费等收入。同时,公司市政和片区改造业务在公司收入中不体现,但形成资产和现

    金流。

    4

    2015~2017

    年公司主营业务收入构成及占比情况(

    单位:

    亿元、

    %

    业务

    2015 年

    2016 年

    2017 年

    收入

    占比

    毛利率

    收入

    占比

    毛利率

    收入

    占比

    毛利率

    工程施工

    14.84

    32.07

    9.38

    28.52

    38.00

    5.91

    69.07

    46.57

    4.64

    销售

    26.83

    57.99

    23.44

    40.34

    53.76

    18.54

    70.3

    47.42

    16.21

    住宿餐饮服务

    2.55

    5.51

    11.33

    3.37

    4.49

    9.69

    3.3

    2.24

    6.39

    其他业务

    2.06

    4.43

    13.27

    2.81

    3.75

    23.15

    5.57

    3.76

    21.24

    合计

    46.27

    100.00

    17.81

    75.04

    100.00

    13.46

    148.31

    10.0

    10.79

    资料来源:公司提供

    公司主营业务收入受工程施工收入增长、保障房不断竣工并结转收入带动,收入大幅增长,

    2015~2017

    年分别为

    46.27

    亿元、

    75.04

    亿元和

    148.31

    亿元。

    2

    015

    ~

    2017

    年,公司工程施工收入

    分别

    1

    4.84

    亿元、

    2

    8.52

    亿元和

    69.07

    亿元,

    年均

    复合增长

    1

    15.74

    %

    ,主要系工程量增加所致;

    销售收入

    分别为

    2

    6.83

    亿元、

    4

    0

    .

    34

    亿元和

    70.3

    亿元,

    年均复合增长

    6

    1.90

    %

    ,主要系完工保障房项

    目结转收入所致。

    毛利率方面,由于毛利率较低的工程施工业务占比不断上升,公司主营业务毛利率不断下降,

    2

    015

    ~

    2017

    分别

    1

    7.81

    %

    1

    3.46

    %

    10.79%

    2015~2017

    公司销售毛利率不断下降,

    分别为

    23.4%

    18.54%

    16.21%

    ,主要系开发成本不断增长所致;工程施工毛利率逐年下

    降,主要系低端的价格竞争所致;近三年公司住宿餐饮服务业务毛利率不断下降,主要系高端餐饮

    业务的收入下降明显,导致毛利率也受到影响。

    总体看

    ,近三年,公司营业收入

    大幅

    增长,

    受到开发成本不断增长以及工程施工业务

    价格竞争等因素影响,

    毛利率水平逐年下降

    2

    项目建设

    公司项目建设分为市政基础设施建设和片区综合改造业务两种模式。其中,市政基础设施建设

    主要由公司子公司福州市发展有限公司(以下简称“福州城建”)负责,片区综合改造业

    务主要由公司子公司福州城建和福州市建设发展集团有限公司(以下简称“福州建发”)负责。

    市政基础设施建设方面,公司主要从事桥梁、道路、隧道及配套设施等市政基础设施建设,由

    政府委托公司建设。市政项目建设资金由福州市财政全额拨付,在“资本

    公积

    -

    市政项目建设划入资

    金”科目核算。

    2016

    年起,公司管理费收益由项目工程费用审结价的

    0.8%

    调整至

    3%

    核算,并在“其

    他业务收入”中反映,近三年分别为

    741.7

    万元、

    393.19

    万元和

    1

    ,

    198.80

    万元。公司代建的市政项

    目均由市财政局根据项目进度或还款期限安排资金拨付,目前只有两个市政项目财务决算完结转至

    “固定资产”科目,其余投入在“其他非流动资产”中核算,政府暂无回购计划。

    截至

    2018

    3

    月底,根据福州市委、市政府的建设部署,公司累计承接市政项目共

    184

    项;项

    目总投资约

    775.42

    亿元,已完成投资约

    273.34

    亿元;其中已竣工

    96

    项、在建

    88

    项;考虑到

    201

    年后的市政代建项目均由财政全额拨款,公司未来投资压力一般。伴随福州市经济的稳步发展及政

    府对公司的持续支持,公司该业务经营持续性强。

    片区改造方面,公司受福州市政府委托对相关片区进行土地一级开发,项目资金全部是自筹。

    在片区土地出让后,政府按照片区开发成本

    108%

    返还给公司,公司将片区开发成本的

    8%

    确认片区

    开发收益。

    片区开发收益按季以当期投资额的

    8%

    ,在“营业外收入”中列支,

    2017

    年计入“其他收益”。

    2015~2017

    年,公司分

    别实现片区项目回报

    6.08

    亿元、

    6.53

    亿元和

    4.15

    亿元。土地出让后,土地出

    让收益返还先进入“资本公积

    -

    财政拨付款”科目核算,年末转出资本公积以冲销“其他非流动资产”

    中的该地块开发成本,

    2015~2017

    年,公司出让土地分别为

    414.96

    亩、

    118.29

    亩和

    126.0

    亩,实际

    收到土地出让返还金额为

    56.39

    亿元、

    72.32

    亿元和

    14.31

    亿元。

    截至

    2018

    3

    月底,公司主要片区改造项目总投资

    1

    ,

    090.30

    亿元,已完成投资

    528.63

    亿元,

    尚需投资

    561.67

    亿元。总体看,公司未来片区综合开发板块融

    资压力大。

    5

    截至

    2018

    3

    公司主要片区综合改造项目投资情况(单位:亿元)

    项目名称

    总投资额

    已投入额

    确认收益金额

    火车北站片区开发

    289.0

    149.40

    11.95

    北江滨商务中心片区开发

    103.0

    52.42

    4.19

    北江滨二期片区开发

    28.48

    2.28

    鹤林组团横屿片区开发

    169.45

    118.39

    9.47

    金鸡山溪口组团南片区(一期)棚改

    71.12

    9.16

    0.62

    排尾红星地块旧屋区改造

    229.08

    34.58

    0.30

    连潘棚户区改造

    138.07

    116.93

    2.97

    益凤片区土地整治项目

    12.62

    6.83

    7.38

    鼓楼区义井村旧屋区改造项目二

    77.96

    12.45

    13.45

    合计

    1,090.30

    528.63

    52.61

    资料来源:公司提供

    注:片区开发收益按

    8%

    计算

    各项求和数与合计数不等系四舍五入所致。

    总体看,

    公司项目建设经营持续性强

    ,但受政府回购计划和成本返还进度等因素影响,面临一

    定融资压力

    3

    工程施工

    公司工程施工业务经营主体是福建省二建设

    集团有限公司(以下简称“省二建”)和福州城

    建子公司福州市城投建筑有限公司(以下简称“福州建筑”)、福建省榕圣市政工程股份有限公司

    (以下简称“榕圣市政”)、福州市三桥市政工程有限公司(以下简称“三桥市政”)。施工子公司

    收入包含对内和对外两部分,对外施工部分反映在合并报表的施工收入中。

    2015~2017

    年,公司工程施工板块收入分别为

    14.84

    亿元、

    28.25

    亿元和

    69.07

    亿元,在主营业

    务收入的比重不断上升,毛利率呈现逐年下降趋势,分别为

    9.38%

    5.91%

    4.64%

    ,主要是由于工

    程施工行业集中度低、竞争

    激烈,在传统的施工承包方式下,低端的价格竞争所致。

    福州建筑原名福州三桥建筑工程有限公司,注册资本人民币

    36

    ,

    068

    万元,具有房屋建筑工程施

    工总承包壹级资质,主要承担房屋建筑施工业务,自成立以来相继承建了多项建筑施工项目,

    其中公司项目约占其全部项目来源的

    93%

    。截至

    2017

    年底,福州建筑总资产合计

    9.0

    亿元、所有

    者权益合计

    2.0

    亿元;

    2017

    年,福州建筑实现收入

    15.24

    亿元、净利润

    0.13

    亿元。

    榕圣市政注册资本人民币

    10

    ,

    00

    万元。榕

    圣市政具有国家市政公用工程施工总承包一级、土石

    方工程专业承包一级、公路工程施工总承包二级及房屋建筑工程施工总承包三级等资质,主要从事

    福州市及周边的市政公用工程建筑施工业务,其中福州市项目占比较多。作为福建省市政及公路建

    设的骨干力量,榕圣市政技术力量雄厚,施工经验丰富,综合实力较强;目前,榕圣市政承接的重

    点项目主要为鹤林片区组团市政路网工程、江北水系

    5

    8

    11

    标、牛港山公园改造项目、福州市片

    区琅岐区块基础设施

    PP

    项目。截至

    2017

    年底,榕圣市政总资产合计

    4.97

    亿元、净资产合计

    0.58

    亿元;

    2017

    年,榕

    圣市政实现收入

    8.51

    亿元、净利润

    342.67

    万元。

    三桥市政成立于

    197

    10

    月,注册资本人民币

    2

    ,

    00

    万元,主要从事市政工程施工业务,具

    有国家市政公用工程施工总承包二级、城市及道路照明工程专业承包二级、环保工程专业承包二级、

    城市园林绿化三级,主要从事小规模的市政项目建设。截至

    2017

    年底,三桥市政总资产合计

    1

    ,

    981.19

    万元、净资产合计

    1

    ,

    715.89

    万元;

    2017

    年三桥市政实现收入

    2

    ,

    936.95

    万元,净利润

    17.02

    万元。

    省二建成立于

    1987

    1

    月,注册资本为

    30

    ,

    00

    万元人民币,并于

    20

    16

    年纳入财务报表合并范

    围。省二建集团拥有房建、市政工程总承包一级资质;地基与基础、装修、幕墙、钢结构、机电施工

    专业总承包一级资质;起重设备安装工程一级资质等资质主要从事房建、市政工程业务。截至

    2017

    年底,该公司资产总额

    24.34

    亿元,所有者权益

    3.82

    亿元。

    2017

    年,该公司实现营业收入

    48.90

    亿

    元,净利润

    1

    ,

    494.09

    万元。

    总体看,公司工程施工板块

    资质较为齐全,综合实力较强

    ,近三年工程施工业务收入逐年大幅

    增长,但受到

    行业集中度低、竞争激烈

    因素影响,毛利率

    水平

    有所

    降低

    4

    开发

    公司拥有开发一级资质。公司子公司福州城建和福州建发均涉及公司销售板块

    业务,主要以福州建发为主。2015~2017 年,该板块营业收入分别为 26.83 亿元、40.34 亿元和 70.33

    亿元,占同期主营业务收入的比重分别为 57.99%、53.76%和 47.42%;近三年公司开发毛利

    率不断下降,分别为 23.44%、18.54%和 16.21%。

    商品房销售方面,该部分业务主要由福州城建和福州建发负责,2015~2017 年,商品房的销售

    均为前期项目尾盘。2017 年公司确认商品房销售收入 28.55 万元,主要来自建华公寓二期。截至

    2017 年底,公司在建商品房项目包括祥浦居花园和祥浦苑,已投资 5.04 亿元,尚需投资 9.77 亿

    元。

    保障房业务方面,该部分业务主要由福州城建及福州建发负责,保障房项目建设资金的主要来

    源为自筹资金,由政府相关单位统购。公司保障房建设项目投资规模较大,为保证公司保障房建设

    的顺利推进,公司保障房用地按照基准协议价收购,不经过市场招拍挂进行。保障房销售价格主要

    根据政府确定的定价政策确定,采用成本加成定价,结合土地取得成本,综合考虑其他成本因素,

    确定房屋销售价格。2011 年之前,政府确定的指导价主要参考销售当年市场整体情况确定销售价

    格,之后改为以成本加成为定价基础。

    截至 2018 年 3 月底,公司累计开发的保障房 244,754 套,总投资额约 650 亿元,开工总面积

    2,195.02 万平方米,竣工面积 1,332.78 万平方米,累计销售面积为 791.00 万平方米,销售收入达

    469 亿元。截至 2018 年 3 月底,公司主要保障房项目 18 项,其中在建项目 13 项,拟建项目 5 项,

    项目总投资 190.35 亿元,已投资 89.04 亿元,尚需投资 101.32 亿元,公司未来保障房项目资金需

    求较大。

    6

    截至

    2018

    3

    公司主要保障房

    在建

    拟建项目

    (单位

    :亿元

    %

    项目名称

    总投资

    已完成投资

    销售进度

    在建

    华屏苑

    7.87

    5.07

    --

    金凤新苑

    13.0

    10.3

    78.0

    霞镜新城

    35.20

    5.2

    59.0

    上渡新苑(三区)

    1.80

    1.52

    --

    柔远雅苑

    8.60

    2.38

    --

    狮峰新苑

    7.24

    3.72

    79.30

    盖山新苑

    10.70

    1.96

    84.0

    潘墩新城

    25.0

    24.23

    97.27

    东升新城

    2.32

    7.94

    16.0

    秀峰雅苑

    5.51

    4.73

    70.0

    浮村新城二区

    9.58

    7.37

    66.0

    浮村新城一区

    11.50

    11.32

    74.50

    东山丽园

    10.01

    3.24

    40.0

    拟建

    东部

    2#

    5.9

    --

    --

    奥体

    11#

    地块

    5.0

    --

    --

    旧西客站

    6.0

    --

    --

    胪峰雅苑

    9.0

    --

    --

    筑路机械厂地块一

    16.03

    --

    --

    合计

    190.35

    89.04

    --

    资料来源:

    公司提供

    总体看

    ,公司开发业务资质

    完备

    ,近三年,开发收入逐年大幅增长,但毛利率水

    平有所下滑

    5

    .住宿餐饮服务

    公司子公司福州聚春园

    集团有限公司(

    以下简称“

    福州聚春园

    是根据市政府国有商业改革

    的部署,于

    202

    5

    月组建,

    206

    年划归福州市国资委监管,

    207

    年接管市政府部分市属国有同

    业企业,并于

    2013

    6

    月并入公司。福州聚春园以饭店、餐饮、温泉洗浴业为三大主业的经营管理

    体系,并向商业地产、文化旅游业发展。

    2015~2017

    年,公司住宿餐饮板块收入分别为

    2.5

    亿元、

    3.37

    亿元和

    3.3

    亿元,占主营业务收入比重分别为

    5.51%

    4.49%

    2.24%

    总体看

    ,近三年,公司住宿餐饮服务收入波动增长,在主营业务中占比逐年下降

    6

    未来发展

    根据福州市规划,公司战略定位于福州市城市运营商,以片区综合规划开发的方式,带动建筑、

    市政、建材等产业链条的发展。

    未来几年,公司将继续推进片区综合改造业务和市政代建业务,发展施工、开发、建材

    生产和销售、物业管理等业务,预计到

    2020

    年,完成旧城改造投资

    390.24

    亿元,实现片区收益

    31.2

    亿元,公司通过外部融资所需项目资金,以片区开发的土地出让收入平衡借款;完成施工产值

    10

    亿

    元,收益

    4.23

    亿元;建材生产和销售

    10

    亿元,收益

    8

    ,

    00

    万元。

    未来几年公司投资仍然集中在片区综合改造和市政项目建设上,公司未来投资规模较大。作为

    福州市政基础设施和旧城改造的建投主体,随着公司建设规模不断扩大,公司未来融资需求大。

    总体看,公司业务稳定,

    发展思路明确合理

    八、财务分析

    1

    .财务概况

    公司提供了 2014~2016 年三年连审财务报表和 2017 年财务报表,立信中联会计师事务所(特殊

    普通合伙)对 2014~2016 年报表进行了审计,致同会计师事务所(特殊普通合伙)对 2017 年财务报

    表进行了审计,均出具了标准无保留意见的审计结论。

    由于 2016 年审计报告存在重大会计差错1,审计机构在出具 2017 年财务报表时,追溯调整了

    2016 年的合并报表的相关项目。为提高财务数据的可比性,本报告将以 2017 年财务报告期初数替

    换 2016 年财务数据进行财务分析。从合并范围来看,2016 年,福州市国资委将省二建和福州市城乡

    规划设计院有限公司无偿划拨给公司。同期,公司投资设立福州城投京东方投资有限公司(持股

    55.0%

    ,以下简称“福州京东方”)。

    201

    6

    年度合并范围变化较大,合并范围变动导致公司存货、

    少数股东权益等科目均有较大增幅。

    2017

    ,公司合并范围

    未发生

    变化。

    截至

    2017

    底,公司

    报表

    合并范围的一级子公司为

    6

    家。

    1

    公司控股子公司省二建于

    2016

    年投资设立了福州恒强伟业工程构件有限公司,持股比例为

    53%

    2016

    年未将其纳入合并报表范围,

    2017

    年将其纳入合并报表范围,同时将其作为重大会计差错,追溯调整了

    2016

    年的合并报表的相关项目

    截至

    2017

    年底,公司合并资产总额

    1,459.18

    亿元,负债合计

    679.49

    亿元,所有者权益(含少数

    股东权益)合计

    779.68

    亿元,归属于母公司的所有者权益

    668.91

    亿元。

    2017

    年,公司实现营业收入

    149.35

    亿元,净利润(含少数股东损益)

    11.48

    亿元,归属于母公司所有者的净利润

    11.38

    亿元;经

    营活动产生的现金流量净额

    -

    14.7

    亿元,现金及现金等价物净增加额

    -

    16.90

    亿元。

    2

    .资产质量

    201

    5

    ~

    20

    17

    年底

    公司资产规模快速增长,年均复合增长

    22.08%

    ,主要

    其他应收款和存货大

    幅增长所致。截至

    2017

    年底,公司资产总额

    1,459.18

    亿元,

    较年初增

    13.3

    %

    。在资产结构方面,

    截至

    201

    7

    年底

    公司流动资产

    非流动资产在资产总额占比分别为

    61.50%

    38.50%

    ,以流动资产

    为主

    1

    流动资产

    201

    5

    ~

    20

    17

    年,公司流动资产快速增长,年均复合增长

    28.87%

    截至

    201

    7

    年底,公司流动资产

    897.37

    亿元,

    较年初增长

    12.65

    %

    ,主要系其他应收款和存货增长较多所致。

    公司流动资产主要由存

    货(占

    5

    5.4

    %

    )、其他应收款(占

    1

    6.20

    %

    )、预付款项(占

    1

    6.08

    %

    )和货币资金(占

    1

    0.05

    %

    )构

    成。

    4

    截至

    2017

    年底公司流动资产构成

    资料来源:公司审计报告

    201

    5

    ~

    20

    17

    年,公司

    货币资金

    波动增长

    年均复合

    增长

    18.89

    %

    截至

    2017

    年底,公司货币资金

    90.20

    亿元,

    较年初

    下降

    16.49%

    ,主要系随着在建工程的推进,货币资金需求不断增加和

    偿还部分

    借款

    所致,

    其中

    银行存款占

    99.38

    %

    公司

    受限

    货币

    资金

    0.5

    亿元,主要是用于质押和担保的存款、

    信用保证和汇票保证金。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司应收账款年均复合增长

    1

    32.18%

    截至

    201

    6

    年底,公司应收账款

    12.56

    亿

    元,

    较年初

    大幅增长

    3

    11.20

    %

    ,主要系新纳入合并范围的二建集团应收账款计入所致。

    截至

    2017

    ,公司应收账款

    16.47

    亿元

    较年初

    增长

    31.10%

    主要

    年底保障房

    项目集中交房

    进而

    导致应收

    房款

    增加,

    欠款前五名单位合计占应收账款总额的

    15.80%

    ,集中度较低。公司应收账款中按账龄分

    析法计提了坏账准备,共计提坏账准备

    1.13

    亿元。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司预付款项波动增长

    年均复合增长率为

    6.52%

    主要是

    预付的片区开发拆迁

    补偿款。

    截至

    201

    7

    年底,公司预付款项为

    14.34

    亿元,

    较年初

    变化不大。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司其他应收款快速增长,主要是对外借款、

    往来款和保证金,

    年均复合增长

    129.37%

    截至

    201

    6

    年底公司

    其他应收款

    91.

    1

    8

    亿元,较年初

    增长

    229.86%

    ,主要是子公司福州京

    东方对京集团有限公司(以下

    简称

    京东方

    )的无息借款增加所致;

    截至

    201

    7

    年底为

    145.40

    亿元,较年初

    增长

    59.47

    %

    ,主要由于对京

    东方的无息借款继续增加。按账龄计提坏账准备的

    其他应收款中,

    1

    年以内

    37.39

    %

    1~2

    年占

    2.51

    %

    2~3

    年占

    2.67

    %

    3

    年以上占

    57.43

    %

    账龄较长

    从欠款单位来看,其他应收款前

    5

    名占其他应收款的比例为

    78.95%

    ,集中度较高。

    7

    截至

    2017

    年底公司其他应收款前

    5

    名(单位:亿元、

    %

    单位名称

    金额

    占比

    性质

    京集团股份有限公司

    129.3

    74.17

    借款

    福州市民用建筑统建办公室

    4.65

    2.67

    借款

    福州市晋安区建设投资发展中心

    2.13

    1.2

    往来款

    福建省招标股份有限公司

    0.85

    0.49

    保证金

    福州市国土资源局

    0.70

    0.40

    保证金

    合计

    137.6

    78.95

    --

    资料来源:

    公司

    审计报告

    京东方于

    2018

    1

    发布

    的《京东方

    科技集团

    股份

    有限公司关于

    获得

    债务豁免的公告

    》,

    鉴于

    对国家重点产业的培养与扶持,福州市政府、公司

    、福州城投京东方投资有限公司(以下简称“福

    州京东方”)与京东方

    签订了《

    福州

    8.5

    新型半导体显示器件生产线项目投资框架协议之债务豁

    免协议》

    豁免京东方用于项目建设贷款

    63

    亿元

    2016

    3

    ,公司与

    建信

    宁波

    投资

    管理有限责任公司(

    以下

    简称

    信投资

    共同

    设立

    福州京东方

    公司持有福州

    东方

    52.63

    %

    股权。

    根据

    公司与

    建信投资

    签订的《

    增资扩股

    协议》

    由建信投资设立

    建信

    海丝

    1

    福州城投资基金

    (基金全部

    份额

    共计

    150

    亿元

    ,其中

    澳门彩票

    建设

    银行股份有限公司

    福建

    省分行出资设立的福州城投资基金专项资产管理计划认购

    140

    亿元

    优先级

    份额,公司出资

    认购

    10

    亿元

    劣后级份

    额),

    基金

    资金

    投资

    福州京东方

    福州京东方以委托贷款的

    形式向京东方提供无息贷款。

    建信

    投资所持有的福州京东方的

    股权未来

    由公司

    进行

    回购。

    截至

    2018

    1

    底,

    福州

    京东方已向京东方提供资金

    109.3

    亿元。

    此次

    债务

    豁免后

    ,京东方

    对福州京东方的

    借款

    余额

    46.3

    亿元

    本次

    债务

    豁免

    事件

    福州市政府的主导下开展

    2

    018

    2

    27

    日,福清市财政局

    出具《

    关于

    福州京东方项目债务豁免相关问题的确认函》

    融财库

    ﹝2018﹞129

    号),确认根据

    福州市政府有关

    规定,

    上述

    贷款

    63

    亿元

    本息由福清市政府

    偿还,

    福清市财政局已通过

    福州

    市财政局向上级财政部门

    上报确认将其

    纳入

    福清市隐性债务

    该笔债务豁免将不会对公司

    造成

    财务损失。

    在会计

    处理方面,

    公司

    计划

    将该笔

    债务

    应收

    京东方

    的其他应收款

    转为

    应收福清市财政局。

    根据致同

    会计师事务所(

    普通合伙)

    (以下

    简称

    会计事务所

    )出具

    的《

    关于

    城市建设投资集团有限公司豁免京东方

    科技集团有限公司

    63

    亿元

    债务的相关会计处理的专项

    意见

    ,会计事务所认为

    公司

    本次债务豁免

    的会计处理依据充分,

    符合

    该项业务的实质

    福清市

    政府对本次豁免债务

    本息偿付并未

    作出具体的偿还计划

    ,偿付

    时间具有一定不确定性

    同时

    福清市政府

    代偿京东方债务

    存在

    一定政策风险。

    联合评级

    持续关注本

    债务豁免事件

    进展

    事件对公司生产经营及财务状况

    产生

    影响

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司存货快速增长

    ,年均复合增长率

    25.43%

    截至

    2017

    年底,公司存货为

    497.51

    亿元,

    较年初

    增长

    14.07

    %

    ,主要为保障房开发成本增加所致。

    截至

    201

    7

    年底,公司存货主要为开发

    成本(

    413.67

    亿元)和开发产品(

    74.75

    亿元,已完工安置房)。

    2

    非流动资产

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司非流动资产年均复合增长

    13.15%

    ,主要来自其他非流动资产增长。

    截至

    201

    7

    年底,公司非流动资产

    561.80

    亿元,主要由其他非流动资产(占

    8

    4.81%

    )和投资性(占

    5.43%

    构成。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司可供出售金融资产维持稳定;

    截至

    2017

    年底,公司可供出售金融资产

    14.25

    亿元,较年初

    增长

    2.3%

    ,全部为非控股联营

    公司的股权投资

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司长期股权投资年均复合增长

    27.83

    %

    截至

    201

    7

    年底,公司长期股权投资

    14.

    07

    亿元,较年初

    增长

    5.59

    %

    ,主要

    系权益法下确认的投资

    收益

    增加所致。

    根据公司

    2018

    5

    发布

    关于

    签订

    公告》

    公司将持有的

    福州新区开发投资集团有限公司(以

    简称

    新区

    集团

    )股权

    无偿划转(

    行政性

    划拨)

    福州新区管委会,

    2

    017

    底,

    公司

    长期股权

    投资中

    新区

    集团

    股权的账面

    价值为

    13.85

    亿元

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司投资性年均复合增长

    12.32

    %

    截至

    2017

    年底,公司投资性

    3

    0.50

    亿元,较年初

    增长

    8.40

    %

    ,主要系出租

    性房产项目完工

    后由存货转入该科目所致。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司固定资产年均复合增长

    68.29%

    截至

    201

    7

    年底,公司固定资产

    15.84

    亿元,

    主要由房屋及建筑物(占

    91.85%

    )构成。其中未办妥产权证书的固定资产为

    1.78

    亿元。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司在建工程年均复合下降

    19.0

    %

    截至

    2016

    年底

    ,公司在建工程

    5.83

    亿元,

    较年初

    减少

    34.67%

    ,主要系国际会展中心配套酒店(海峡会展中心酒店)及连江工业园厂区工程完

    工后转出所致;

    截至

    2017

    年底

    ,公司在建工程

    较年初

    变化不大

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司其他非流动资产持续增长,年均复合增长

    12.

    98%

    截至

    2017

    年底,公司其

    他非流动资产

    476.48

    亿元,较年初

    增长

    16.70

    %

    ,主要为公司代建的市政道路、桥梁工

    程以及片区综

    合改造项目工程等。公司代建的市政项目均由市财政局根据项目进度或还款期限安排还本付息,目

    前仅有两个旧市政项目财务决算完结转至固定资产科目,其余投入在其他非流动资产中核算,政府

    暂无接收机构。片区综合改造项目建设成本也进入该科目核算,后续由政府将整理后的片区土地拍

    卖后归还公司,土地拍卖成本会和其他非流动资产进行对冲。此部分资产受还款期限和未来土地拍

    卖的制约,其变现能力弱。由于代建市政项目部分并未结转,片区综合改造项目结转受未来土地拍

    卖的制约,公司其他非流动资产规模较大,流动性较差,公司资产质量较差。

    总体看,近几年公司资产规模扩张迅速。流动资产以存货为主,非流动资产以代建市政基础设

    施和片区综合改造支出形成的其他非流动资产为主,其变现能力受土地出让计划及政府资金到位情

    况影响较大,同时福清市政府代偿京东方债务存在一定政策风险,公司整体资产流动性弱。

    3

    .负债

    及所有者权益

    1

    负债

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司负债

    规模

    增长

    较快

    ,年均复合增长率为

    13.1%

    ,主要是短期借款

    应付账

    款、

    预收款项、

    和长期借款的增加。

    截至

    201

    7

    年底,公司负债总额

    679.49

    亿元,基本与上年

    持平

    其中流动负债和非流动负债分别占

    49.42%

    50.58

    %

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司流动负债年均复合增长

    14.45

    %

    截至

    2

    017

    年底,公司流动负债

    335.79

    亿

    元,较年初

    增长

    16.2

    %

    ,主要由短期借款(占

    16.36%

    )、应付账款(占

    23.82%

    )、预收款项(占

    26.86

    %

    )、其他应付款(占

    15.91%

    )和

    一年内到期的非流动负债(

    14.24

    %

    构成。

    5

    截至

    2017

    年底公司流动负债构成

    资料来源:公司审计报告

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司短期借款年均复合增长

    30.25%

    主要

    信用借款

    截至

    2

    017

    年底,公司短

    期借款

    54.95

    亿元,

    较年初

    增长

    91.56%

    信用

    借款为主

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司应付账款年均复合增长

    31.95

    %

    截至

    2017

    年底,公司应付账款

    80.0

    亿元,

    较年初

    增长

    75.37%

    ,主要

    公司工程施工和

    保障房建设

    进度

    加快所致,

    大多为应付施工方工程款、

    材料款以及土地款。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司预收账款较快增长,年均

    复合

    增长

    43.84%

    截至

    2017

    年底,公司预收账款

    90.21

    亿元,

    较年初

    增长

    18.96

    %

    ,主要由于预收售房款增加

    所致

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司其他应付款波动下降

    年均复合下降

    27.90%

    主要为

    政府部门

    保障房统购

    ;截至

    2017

    年底,公司其他应付款

    53.41

    亿元,

    较年初

    下降

    45.45%

    主要是

    收到

    政府集中购买保

    障房的统购款

    。在保

    障房项目完工并取得产权证后,计入其他应付款的对应余额会转入预收账款。

    截至

    2017

    年底,公司一年内到期的非流动负债

    47.83

    亿元,

    较年初

    增加

    33.74

    亿元

    ,为一年内

    到期

    长期借款

    和应付债券

    截至

    2017

    年底,公司其他流动负债

    2

    .0

    亿元,为公司发行的短期融资券,已调整至

    短期债务

    相关指标核算。

    201

    5

    ~201

    7

    年底,公司非流动负债有所波动,年均复合增长

    11.85%

    ,主要是长期借款及长期应

    付款的大幅增加所致。

    截至

    2017

    年底,公司非流动负债

    343.70

    亿元,

    较年初

    下降

    12.56%

    ,主要系

    长期借款及应付债券减少所致。截至

    2017

    年底,公司

    非流动负债

    由长期借款(占

    65.03%

    )、应付债

    券(占

    18.50%

    )、专项应付款(占

    3.

    91

    %

    )及长期应付款(占

    12.56%

    )构成。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司长期借款有所波动,年均复合增长率为

    17.26%

    ,主要是公司本部代建市政

    和片区综合改造项目增加导致借款增多。

    截至

    2017

    年底,公司长期借款为

    2

    23.49

    亿元,

    较年初

    下降

    11.91%

    ,主要是调整至一年内到期的非流动负债所致。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司应付债券年均复合减少

    10.56%

    截至

    201

    7

    底,公司应付债券

    63.60

    亿元,

    较年初

    下降

    47.4%

    ,主要系到期偿付或调整至一年内到期的非流动负债所致。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司长期应付款增长较快,年均复合增长

    26.39

    %

    ,主要是

    应付福州市财政局和

    福州市国有资产营运公司项目

    建设资金。

    截至

    2016

    年底,公司长期应付款减少至

    9.63

    亿元,主要系

    公司归还市财政局长期应付款

    17.40

    亿元所致。

    截至

    2017

    年底,公司长期应付款

    43.18

    亿元,

    较年

    增加

    33.5

    亿元,主要系增加

    应付

    福州市国有资产营运公司

    35.70

    亿元市政项目建设资金。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公

    司专项应付款年均复合增长

    53.80

    %

    截至

    2017

    年底,公司专项应付款

    13.42

    亿元,

    较年初

    增长

    54.28%

    ,主要系市政府为加快工程进度,福州市

    财政

    直接将市政施工成本款拨付

    给施工方,并通知公司记账所致。

    201

    5

    ~201

    7

    年,受长期借款及应付债券

    波动

    影响,公司全部债务规模波动增长,分别为

    30.13

    亿元、

    430.03

    亿元和

    393.07

    亿元

    ,年均复合增长率为

    14.4%

    。从债务结构来看,公司主要以长期债

    务为主,近三年长期债务的占比分别为

    80.64

    %

    87.14%

    73.04

    %

    债务指标方面,

    2015~2017

    年,

    公司全部债务资本化比率、长期债务资本化比率均波动

    下降

    2017

    年底上述指标分别为

    33.52%

    26.91

    %

    ;资产

    负债率持续下降,

    2017

    年底为

    46.

    57

    %

    。若将

    计入

    少数

    股东权益

    明股实债

    部分

    计入有息债务,公司

    实际债务

    负担

    有所

    加重。

    总体看,由于承担代建市政项目和片区综合改造项目,公司有息债务规模较大,考虑到市政代

    建项目借款由财政负责偿还,务负担一般。

    2

    所有者权益

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司所有者权益快速增长,年均复合增长

    3

    1.91%

    ,主要为资本公积和实收资本

    的增长。归属于母公司所有

    者权益中,实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润分别占

    3.09

    %

    90.65

    %

    0.0

    5

    %

    5.58

    %

    。公司所有者权益中资本公积占比大,主要为市财政局持续划拨的市政项目

    建设资金。

    2015~2017

    公司实收

    资本

    年分别为

    1.0

    亿元

    20.69

    亿元

    20.69

    亿元

    2016

    较年初

    大幅

    增长

    19.69

    亿元,主要系资本公积转增资本所致。

    2015

    ~2017

    ,公司资本公积持续增

    ,年均

    复合

    增长

    19.10

    %

    截至

    201

    6

    年底为

    484.

    73

    亿元,

    较年初

    增长

    13.42

    %

    ,除新增财政拨付的片区土地收储及市政项目建设资金

    57

    .

    5

    4

    亿元外,其他系光

    电项目投资拨款

    11

    .

    4

    2

    亿元以及政府划拨福州市城乡规划设计院有限公司、省二建为公司全资子公

    司(净资产合计

    3

    .

    5

    1

    亿元

    截至

    201

    7

    年底,公司资本公积为

    6

    06.36

    亿元,

    较年初

    增长

    25.09%

    主要为市财政局持续划拨的片区

    改造、保障房建设

    和市政项目建设资金。

    截至

    2017

    年底

    公司少数股东权益

    110.78

    亿元,

    较年初

    增加

    43.16

    亿元,

    主要系

    建信

    投资

    作为

    基金管理人将

    建信

    海丝

    1

    福州城投资基金

    资金陆续

    注入福州

    京东方所致

    总体看,

    公司所有者

    权益以资本公积为主,资本公积

    多为项目

    对应财政拨款,

    稳定性

    一般

    ;同

    考虑到少数股东权益

    实为“

    明股实债

    ”,

    所有者权益质量一般。

    4

    盈利能力

    201

    5

    ~201

    7

    年,受

    工程施工业务快速增长带动,

    公司营业收入快速增长,年均复合变动率

    77.40%

    201

    7

    年,公司实现营业收入

    149.35

    亿元,主要为工程施工、销售和住宿餐饮服务性

    收入。随着营业收入的增加,

    201

    5

    ~201

    7

    年,

    公司营业成本年均增幅为

    85.90%

    201

    7

    年公司营业成

    132.92

    亿元,主要为工程施工成本和销售成本。

    201

    5

    ~201

    7

    年,

    公司期间费用分别为

    0.43

    亿元、

    3.80

    亿元和

    1.38

    亿元,占营业收入比重分别为

    0.29%

    2.54%

    0.93

    %

    ,由于公司的利息支出全部资本化,公司财务费用相对较低,期间费用控制

    力度较高。

    受营业外收入(主要为政府补贴片区开发收益)影响,

    201

    5

    ~

    201

    6

    年,公司利润总额分别为

    9.04

    亿元和

    11.

    97

    亿元,其中营业外收入分别为

    6.35

    亿元和

    6.65

    亿元。

    2

    017

    公司利润总额为

    13.05

    亿元,受政府补贴片区开发收益计入

    其他收益

    影响

    ,公司实现其他收益

    4.16

    亿元。片区开发收益对

    公司利润的贡献

    较大。

    从盈利指标看,

    201

    5

    ~201

    7

    年,

    公司营业利润率

    分别为

    1

    3.89

    %

    1

    2.12

    %

    9

    .30

    %

    持续下降。

    201

    5

    ~201

    7

    年,

    公司总资本收益率有所波动

    分别为

    1.

    17

    %

    1.1%

    1.15

    %

    总资产报酬率分别为

    1

    .93

    %

    1

    .13

    %

    1

    .02

    %

    净资产

    收益率持续下降,

    分别为

    1.7

    %

    1.7

    1

    %

    1.47

    %

    公司整体盈利能

    力弱。

    总体看,公司营业收入受工程施工和销售收入影响较大,片区开发

    收益

    对公司利润有较

    大支菊逵芰θ酢

    5

    现金流

    经营活动方面,

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司销售商品、提供劳务收到的现金不断上升,分别为

    78.92

    亿

    元、

    101.61

    亿元和

    13

    7

    .4

    亿元,主要是因为公司工程业务施工收入不断增加所致。

    201

    5

    ~201

    7

    年,

    公司收到其他与经营活动有关现金分别为

    60.80

    亿元、

    30.59

    亿元和

    72.62

    亿元,其中,

    201

    6

    年变动

    幅度较大主要是因为暂列在其他应付款中的新增保障房统购款项减少所致;经营活动现金流入量分

    别为

    139.72

    亿元、

    13

    2.20

    亿元和

    210.06

    亿元。

    2

    015~2017

    公司经营活动现金流出分别为

    258.10

    亿元、

    20

    6.17

    亿元和

    224.83

    亿元,流出规模波动下降,主要是因为公司购买商品接受劳务支付的现

    金(公司安置房、工程施

    工等项目)以及支付其他与经营活动有关的现金(业务往来款、保证金和

    押金等)波动下降所致。

    2015

    ~

    2017

    年经营活动产生的现金流量净额分别为

    -

    118.38

    亿元、

    -

    73.98

    亿

    元和

    -

    14.7

    亿元。

    2015~2017

    年,公司现金收入比率分别为

    16.30

    %

    1

    32.87

    %

    92.02

    %

    ,公司收入

    实现质量高。

    从投资活动看,

    201

    5

    ~201

    7

    公司

    投资活动现金流入分别为

    113.49

    亿元、

    105.15

    亿元和

    153.51

    亿

    元,主要为收到其他与投资活动有关的现金,为收到市财政局拨付市政项目及片区综合开发项目

    收益款项。近三年,投资活动现金流出分别为

    107.51

    亿元、

    201.02

    亿元和

    157.06

    亿元,主要为支付

    其他与投资活动有关的现金,为市政项目及片区开发项目款项(支付给施工方,计入支付其他与投

    资活动有关现金)。近三年投资活动

    流出金额

    波动增加,主要是因为政府下达的投资任务的增加,

    导致公司市政项目投资有所增加。近三年,公司投资活动产生的现金流量净额分别为

    5.98

    亿元、

    -

    95.87

    亿元和

    -

    3.5

    亿元。

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司筹

    资活动产生的现金净流量分别为

    140.63

    亿元、

    214.7

    亿元和

    1.42

    亿元,

    公司筹资活动主要为银行借款、市财政拨付贷款利息(收到其他与筹资活动有关的现金)以及发行

    债券等。其中,

    2016

    年,公司吸收投资收到的现金

    77.97

    亿元,主要由福州京东方吸收少数股东投

    66.38

    亿元以及公司收到财政拨款

    11.4

    亿元构成。

    总体看,公司经营活动现金流量持续净流出,投资支出全部为市政项目和片区综合改造工程,

    对外融资需求较大。

    未来几年公司仍有较大规模的

    资本性

    支出,

    公司依靠自身的收入水平不能满足

    资金需求,

    预计未来仍将保持较

    大的融资规模。

    6

    偿债能力

    从短期偿债

    能力

    指标

    看,

    201

    5

    ~201

    7

    年,公司流动比率

    分别为

    2

    .

    11

    倍、

    2

    .76

    倍和

    2

    .67

    ,波

    动上升

    速动比率分别为

    0

    .87

    倍、

    1

    .25

    倍和

    1

    .19

    公司现金短期债务比分别为

    1.36

    倍、

    2.4

    0.85

    倍,现金类资产对短期债务的覆盖程度波动

    下降

    公司经营现金流动负债比率分别为

    -

    46.18

    %

    -

    25.60

    %

    -

    4.40

    %

    。总体看,公司短期债务快速上升,但考虑到现金类资产规模较大,公司短期

    能力

    一般。

    从长期偿债指标看,

    201

    5

    ~201

    7

    年,

    公司

    EBITDA

    持续

    增长,分别为

    10.24

    亿元

    14.

    33

    亿元和

    17.28

    亿元。

    2015~2017

    年,

    公司

    EBITDA

    全部债务

    分别为

    0.0

    3

    倍、

    0.03

    倍和

    0.04

    倍,

    EBITDA

    息倍数分别为

    0.71

    倍、

    0.79

    倍和

    0.65

    。公司

    EBITDA

    对债务保障能力较弱,但考虑到公司代建市

    政建设项目债务由政府偿还,公

    司实际债务偿还能力要高于账面指标值。总体而言,公司整体偿债

    能力

    强。

    截至

    201

    7

    年底,公司对外担保总额为

    25.94

    亿元,担保比率

    3.3

    %

    ;被担保单位罗源县城市建

    设发展有限公司和福州新区

    开发投资集团有限公司

    为国有

    独资公司,

    科立视材料科技有限公司为民

    营公司

    与公司

    有业务往来)

    上述公司经营情况

    良好,公司或有负债风险较小。

    8

    截至

    2

    017

    年底公司

    对外担保情况(单位:万元)

    被担保单位

    担保金额

    罗源县城市建设发展有限公司

    139,400.00

    福州新区开发投资集团有限公司

    100,000.00

    科立视材料科技有限公司

    20,000.00

    合计

    259,400.00

    资料来源:公司提供

    根据澳门彩票人民银行企业信用报告(机构信用代码:

    G10350702019309

    ,截至

    2

    018

    1

    1

    5

    日,

    公司无未结清或已结清的不良信贷信息记录

    20

    18

    3

    月底,公司共获得银行授信总额度为

    729.80

    亿元,已使用

    额度

    436.71

    亿元

    未使用

    额度

    293.09

    亿元,公司间接融资渠道畅通。

    总体看,

    公司短期偿债能力一般,长期偿债能力强。考虑到公司在

    股东支持和

    行业地位等方面

    具备优势,

    公司代建市政建设项目债务由政府偿还

    未来随着公司

    业务拓展以及

    竞争力

    提升,公司

    收入及利润规模

    保持

    稳定增长,公司整体偿债能力

    极强

    本期

    债券偿债能力分析

    1

    债券对公司现有债务的影响

    截至

    2017

    年底,公司全部债务和

    长期债务

    分别为

    393.07

    亿元和

    287.09

    亿元。

    本期债券

    拟发行

    规模

    6

    亿元

    分别相当于

    2017

    年底公司全部债务和

    长期债务

    1.53

    %

    2.

    0

    9

    %

    本期债券的发行

    对公司现有债务

    规模及

    结构

    影响不大

    截至

    201

    7

    年底,公司

    资产负债率

    全部债务资本化比率

    长期债务资本化比率分别为

    46.57%

    33.52%

    26.91%

    ,以公司

    201

    7

    年底财务数据为基础,

    同时考虑到公司

    2018

    3

    月成功发行的

    6

    亿

    元“

    18

    停车场债

    01/18

    榕城

    01

    8

    亿元“

    18

    停车场债

    0

    2

    /18

    榕城

    0

    2

    ,预计本期债券发

    行后,上述指标将分别上升至

    4

    7.

    29

    %

    34.

    63

    %

    2

    8.26

    %

    公司有息债务规模将

    略有

    上升,但整体债

    负担

    一般。

    2

    债券偿还能力分析

    2015~2017

    年,公司

    EBITDA

    分别为

    10.24

    亿元、

    14.3

    亿元和

    17.28

    亿元,分别为本期债券拟

    发行规模的

    1.

    71

    倍、

    2.39

    倍和

    2.

    88

    倍;

    2015~2017

    年,公司经营活动的现金流入量分别为

    139.72

    亿

    元、

    132.20

    亿元和

    210.06

    亿元,分别为本期债券拟发行规模的

    23.29

    倍、

    22.03

    倍和

    35.01

    倍。

    若投资者不行使回售权,本期债券在存续期第

    3~6

    年等额偿还

    10%

    本金,第

    7~10

    年等额偿还

    15%

    本金。单年最高偿还额度为

    0.90

    亿元。

    2015~2017

    年,公司

    EBITDA

    分别为单年需偿付最高本

    0.90

    亿元的

    11.38

    倍、

    15.93

    倍和

    19.20

    倍;同期,经营活动的现金流入量分别为单年需偿付最高

    本金

    0.90

    亿元的

    15.25

    倍、

    146.89

    倍和

    23.40

    倍。

    若投资者于第五年回售全部剩余本金,公司需于第五年偿付金额

    3.96

    亿元。

    2015~2017

    年,公

    EBITDA

    分别为第五年偿付金额的

    2.59

    倍、

    3.6

    2

    倍和

    4.36

    倍;同期,经营活动的现金流入量分别

    为第五年偿付金额的

    35.28

    倍、

    33.38

    倍和

    53.05

    倍。

    假设本期债券

    2

    019

    发行成功,

    考虑到“

    18

    停车场债

    01/18

    榕城

    01

    ”和“

    18

    停车

    场债

    0

    2

    /18

    榕城

    0

    2

    ”已于

    2

    018

    年发行成功,且

    投资者均于第五年回售全部剩余本金,则公司将于

    2023

    年偿付

    期债券待偿还金额

    9.84

    亿元。

    2015~2017

    年,公司

    EBITDA

    分别为

    2

    023

    期债券

    待偿还金额的

    1.

    0

    4

    倍、

    1.

    46

    倍和

    1.

    76

    倍;同期,经营活动的现金流入量分别为待偿还金额的

    14

    .

    20

    倍、

    13.43

    倍和

    21.35

    倍。

    总体看,公司经营活动现金流入量对单年最高需偿付本金的保障

    能力

    3

    本期债券募投项目偿债能力

    本期债券募集资金为

    6

    .

    00

    亿元人民币,拟用于

    福州市公共停车场(库)建设项目

    ,募投

    项目拟

    建设

    36

    个公共停车场(库)共

    11

    ,

    147

    个停车泊位

    ,计划建设工期为

    2

    年,根据《福州市公共停车场

    近期建设项目工程可行性研究报告》,

    本项目收入主要来源于车位停车收入、停车场广告收

    入、配套用房出租以及充电桩收入四部分收入。

    1

    )车位出租收入

    募投

    项目共规划建设车位

    11

    ,

    147

    个,其中鼓楼区规划

    1

    0

    个公共停车场(库),共计

    2

    ,

    146

    个泊

    位;台江区规划

    8

    个公共停车场(库),共计

    2

    ,

    713

    个泊位;晋安区规划

    14

    个公共停车场(库),

    共计

    5

    ,

    038

    个泊位;仓山区规划

    4

    个公共停车场(库),共计

    1

    ,

    250

    个泊位。根据目前福州市车位停

    车收入现状测算,作如下预测:(

    1

    )鼓楼区、台江区泊位按

    5

    /

    小时计时收费,单车每日封顶

    80

    元;预测

    50%

    泊位由单车全日停靠以封顶

    80

    元收费,另

    50%

    泊位每天每车位由多车轮换停靠共停车

    20

    小时。预测鼓楼区、台江区所有泊位平均每个车位每天停车收入约

    90

    元。(

    2

    )晋安区、仓山区

    泊位按

    4

    /

    小时计时收费,每天每车位停车

    15

    小时,每个车位每天停车收入约

    60

    元。(

    3

    )考虑营

    5

    年后整体上调收费标准

    10%

    ,则营运前

    5

    年车位出租年收入为

    2

    9,732.

    54

    万元,从营运期第

    6

    开始车位出租年收入为

    3

    2,705.

    79

    万元。

    2

    )广告收入

    本项目共有

    36

    个停车点,停车场大型出入口广告位(

    10

    平方米

    /

    个)

    70

    个,中型广告位(

    1.2

    方米

    /

    个)

    2

    ,

    16

    个,按照大型广告位月租金

    1

    ,

    60

    /

    平方米,中型广告位月租金

    568

    /

    平方米计算,

    每个停车场可实现年广告收入

    80

    万元

    考虑营运

    5

    年后整体上调收费标准

    10%

    ,营运前

    5

    每年

    广

    告收入为

    3,15.61

    万元,从营运期第

    6

    年开始每年广告收入为

    3,427.18

    万元。

    3

    配套服务用房出租收入

    募投

    项目共有

    套用房租赁建筑面积

    3

    9,519.0

    平方米,月租金按

    20

    /

    平方米

    考虑营运

    5

    后整体上调收费标准

    10%

    ,营运前

    5

    年年租金收入

    9,484.

    56

    万元

    营运期第

    6

    年开始年租金收入为

    1

    0,43.

    02

    万元。

    4

    )充电桩收入

    募投

    项目

    建设充电桩

    2,24

    充电桩的电费消耗按照实际消耗电费向用户收

    取,募投

    项目

    仅计算服务收费,按平均

    5

    /

    小时计算,每天取

    12

    小时,整体

    出租率按

    80%

    ,则充电桩年营业收

    3,896.

    45

    万元。

    9

    募投项目收益对募投项目拟使用专项债券本金覆盖情况测算表

    (单位:万元、

    项目

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    11

    合计

    车位出租收入

    -

    -

    -

    -

    29

    ,

    732.54

    29

    ,

    732.54

    29

    ,

    732.54

    29

    ,

    732.54

    29

    ,

    732.54

    32

    ,

    705.79

    32

    ,

    705.79

    32

    ,

    705.79

    32

    ,

    705.79

    279

    ,

    485.86

    广告收入

    -

    -

    -

    -

    3

    ,

    115.61

    3

    ,

    115.61

    3

    ,

    115.61

    3

    ,

    115.61

    3

    ,

    115.61

    3

    ,

    427.18

    3

    ,

    427.18

    3

    ,

    427.18

    3

    ,

    427.18

    29

    ,

    286.7

    配套服务用房出租收入

    -

    -

    -

    -

    9

    ,

    484.56

    9

    ,

    484.56

    9

    ,

    484.56

    9

    ,

    484.56

    9

    ,

    484.56

    10

    ,

    43.02

    10

    ,

    43.02

    10

    ,

    43.02

    10

    ,

    43.02

    89

    ,

    154.8

    充电桩收入

    -

    -

    -

    -

    3

    ,

    896.45

    3

    ,

    896.45

    3

    ,

    896.45

    3

    ,

    896.45

    3

    ,

    896.45

    3

    ,

    896.45

    3

    ,

    896.45

    3

    ,

    896.45

    3

    ,

    896.45

    35

    ,

    068.05

    收入合计

    -

    -

    -

    -

    46

    ,

    229.16

    46

    ,

    229.16

    46

    ,

    229.16

    46

    ,

    229.16

    46

    ,

    229.16

    50

    ,

    462.43

    50

    ,

    462.43

    50

    ,

    462.43

    50

    ,

    462.43

    432

    ,

    995.52

    不回售

    (票面利

    率第五年

    末上调 300

    个基点)

    本金

    -

    -

    -

    -

    8

    ,

    00

    .0

    14

    ,

    00

    .0

    14

    ,

    00

    .0

    14

    ,

    00

    .0

    18

    ,

    00

    .0

    21

    ,

    00

    .0

    21

    ,

    00

    .0

    21

    ,

    00

    .0

    9

    ,

    00

    .0

    140

    ,

    00

    .0

    利息

    3

    ,

    520.0

    7

    ,

    120.0

    7

    ,

    120.0

    6

    ,

    768.0

    6

    ,

    056.0

    7

    ,

    024.0

    7

    ,

    332.0

    5

    ,

    904.0

    4

    ,

    206.0

    2

    ,

    508.0

    810.0

    58

    ,

    368.0

    本息合计

    3

    ,

    520.0

    7

    ,

    120.0

    15

    ,

    120.0

    20

    ,

    768.0

    20

    ,

    056.0

    21

    ,

    024.0

    25

    ,

    332.0

    26

    ,

    904.0

    25

    ,

    206.0

    23

    ,

    508.0

    9

    ,

    810.0

    198

    ,

    368.0

    本息覆盖倍

    -

    -

    -

    -

    3.06

    2.23

    2.31

    2.20

    1.82

    1.8

    2.0

    2.15

    5.14

    2.18

    全部

    回售

    (不调整

    票面利

    率)

    本金

    -

    -

    -

    -

    8

    ,

    00.0

    14

    ,

    00.0

    58

    ,

    80.0

    41

    ,

    20.0

    3

    ,

    60.0

    4

    ,

    20.0

    4

    ,

    20.0

    4

    ,

    20.0

    1

    ,

    80.0

    140

    ,

    00.0

    利息

    3

    ,

    520

    .0

    7

    ,

    120

    .0

    7

    ,

    120.0

    6

    ,

    768.0

    6

    ,

    056.0

    3

    ,

    372.80

    926.40

    748.80

    535.20

    321.60

    108.0

    36

    ,

    596.80

    本息合计

    3

    ,

    520

    .0

    7120

    .0

    15

    ,

    120.0

    20

    ,

    768.0

    64

    ,

    856.0

    44

    ,

    572.80

    4

    ,

    526.40

    4

    ,

    948.80

    4

    ,

    735.20

    4

    ,

    521.60

    1

    ,

    908.0

    176

    ,

    596.80

    本息覆盖倍

    -

    -

    -

    -

    3.06

    2.23

    0.71

    1.04

    10.21

    10.20

    10.6

    11.16

    26.45

    2.45

    资料来源:福州市公共停车场(库)近期建设项目工程可行性研究报告、联合评级整理

    注:1、上述测算基于本期债券于 2019 年发行,2022 年开始偿付本金,假设发行利率为 6.00%;2、公司于 2018 年 12 月发行 8 亿元“18 榕

    城停车场债 02/18 榕城 02”,票面利率 4.40%;3、募投项目拟使用专项债券为本期债券和“18 榕城停车场债 02/18 榕城 02”;4、测算表

    中第一年为 2019 年,本期债券从第二年开始付息。

    本期债券募集资金合计

    6

    .0

    亿元,全部用于募投项目的建设,假设本期债券于

    201

    9

    年发行,假

    设发行利率为

    6

    .0

    %

    20

    20

    年开始付息。本期债券设置本金提前偿还条款,并附第

    5

    年末公司

    调整

    票面利率选择权(调整范围

    0

    30

    基点)及投资者回售

    选择权

    (回售价格

    80

    /

    百元)。

    公司于

    2018

    12

    月成功发行

    8

    .

    00

    亿元

    2018

    年城市停车场建设专项债券(第二期)(

    18

    榕城停车场债

    02/18

    榕城

    02

    ),全部用于福州市公共停车场

    建设项目项目建设,票面利率

    4.40%

    ,设置本金提前

    偿还条款,并附第

    5

    年末公司调整票面利率

    选择权(调整范围

    0

    30

    基点)及投资者回售选择权

    (回售价格为

    80

    /

    百元)。

    假设公司选择在本期债券和“

    18

    榕城停车场债

    02/18

    榕城

    02

    ”各自存续期第

    5

    年末上调票面利

    30

    个基点,且投资人均未选择回售本金,则本期债券和“

    18

    榕城停车场债

    02/18

    榕城

    02

    ”在存

    续期第

    6~10

    年的预测债券利息分别上调至

    9.0%

    7.40%

    ,在存续期第

    3~6

    年等额偿还

    10%

    本金,

    7~10

    年等额偿还

    15%

    本金,存续期内两期债券需偿还本息合计

    19.84

    亿元。在不考虑其他因素的

    情况下,募投项目

    2019~2029

    年实现营业收入

    合计

    42.30

    亿元,为两期债券全部本息

    2.18

    倍。

    2019~2020

    年,公司需靠自身经营收入偿还当期所应付的利息;

    2021~2029

    年,募投项目单年营业收

    入合计对还本付息额的覆盖倍数介于

    1.82~5.14

    倍之间。在公司选择于本期债券和“

    18

    榕城停车场

    02/18

    榕城

    02

    ”各自存续期第

    5

    年末上调票面利息

    30

    个基点且投资人均未选择回售本金情况下,

    募投项目收入合计对两期债券本息合计的保障程度较好,单年应偿还本息与当期实现收入匹配程度

    较好。

    假设投资人选择在本期债券和“

    18

    榕城停车场债

    02/18

    榕城

    02

    ”各自存续

    期第

    5

    年末均回售全

    部剩余本金,则公司在债券存续期内需偿还本息合计

    17.6

    亿元。在不考虑其他因素的情况下,募投

    项目

    2019~2029

    年实现营业收入为两期债券全部本息的

    2.45

    倍。

    2019~2020

    年,募投项目尚在建设

    期未能形成收入,公司需靠自身经营收入偿还当期所应付的利息;

    2021~2029

    年,募投项目进入运营

    期,项目单年营业收入对还本付息金额的覆盖倍数介于

    0.71~26.45

    倍之间。在投资人选择于本期债

    券和“

    18

    榕城停车场债

    02/18

    榕城

    02

    ”各自存续期第

    5

    年末均回售全部剩余本金情况下,存续期内

    募投项目收

    入合计对两期债券本息合计的保障程度较好,单年应偿还本息与当期实现收入存在一定

    错配,公司需靠往年募投项目收入留存的资金和自身经营收入进行保障;公司将于

    2023

    年集中偿还

    本息,面临一定集中兑付压力。

    总体看,若投资者不行使回售权,本期债券和“

    18

    榕城停车场债

    02/18

    榕城

    02

    ”存续期内的项

    目收入合计对两期债券本息的覆盖能力较好,本金分期偿还条款的设置有效降低了本期债券的集中

    支付压力;若投资者于本期债券和“

    18

    榕城停车场债

    02/18

    榕城

    02

    ”各自存续期第五年均全部行使

    回售权,公司将面临一定集中兑付压力。同时,值得

    注意的是,截至报告出具日募投项目

    36

    个公共

    停车场(库)中仅有

    3

    个项目开工建设,其他项目具体动工建设时间尚未确定,项目未来产生收入

    的时间可能延迟,而且项目自身收入受市场波动性因素影响较大,可研预测偏于乐观,联合

    评级

    密切关注公司项目工程进度以及项目运营期内实际出租情况。

    十、

    综合评价

    联合评级对福州城市建设投资集团有限公司的评级反映了公司作为福州市投资集团之一,负责

    福州市区内的基础设施建设、片区综合改造及保障房建设业务,得到福州市政府的大力支持;公司

    资产、所有者权益规模显著增长,营业收入不断增加。同时,联合评级也关注到公司目前资产中,

    代建市政工程和片区综合开发支出占比大、资产流动性偏弱;公司经营性现金流持续净流出,伴随

    福州市未来城市基础设施建设和片区综合改造力度的加大,公司融资压力增加等对其经营和发展可

    能带来不利影响。

    未来,作为福州的城市基础设施建设主体之一,随着公司片区开发规模的不断

    推进,公司的

    营规模和盈利能力有望进一步提升,联合评级对公司评级展望为“

    稳定

    ”。

    本期债券设置分期偿付条款,有助于降低公司集中偿付压力。基于对公司主体长期信用状况以

    及本期债券

    偿还能力的综合评估,联合评级认为,本期债券到期不能偿还的风险

    极低

    附件

    1

    公司组织结构图

    附件

    2

    公司主要

    财务

    指标

    项目

    2015 年

    2016 年

    2017 年

    资产总额(亿元)

    979.13

    1,287.

    58

    1,459.

    18

    所有者权益(亿元)

    448.06

    6

    05.59

    779.68

    短期债务(亿元)

    5

    8.1

    55.31

    105.97

    长期债务(亿元)

    242.03

    374.72

    287.09

    全部债务(亿元)

    30.13

    430.03

    393.07

    营业收入(亿元)

    47.46

    76.

    47

    149.35

    净利润(亿元)

    7.92

    10.

    37

    11.48

    EBITDA(亿元)

    10.24

    14.3

    17.28

    经营性净现金流

    (亿元)

    -

    118.38

    -

    73.98

    -

    14.7

    应收账款周转次数(次)

    15.70

    9.79

    10.29

    存货周转次数(次)

    0.12

    0.17

    0.28

    总资产周转次数(次)

    0.

    05

    0.07

    0.1

    现金收入比率(%)

    16.30

    132.87

    92.02

    总资本收益率(%)

    1.

    17

    1.

    11

    1.1

    5

    总资产报酬率(%)

    1.93

    1.13

    1.02

    净资产收益率(%)

    1.7

    1.

    71

    1.

    47

    营业利润率(%)

    13.89

    12.12

    9.30

    费用收入比(%)

    8.1

    5.56

    3.76

    资产负债率(%)

    54.24

    52.97

    46.57

    全部债务资本化比率(%)

    40.1

    41.52

    33.52

    长期债务资本化比率(%)

    35.07

    38.2

    26.91

    EBITDA 利息倍数(倍)

    0.71

    0.79

    0.65

    EBITDA

    全部债务比(倍)

    0.0

    3

    0.03

    0.04

    流动比率(倍)

    2.1

    2.76

    2.67

    速动比率(倍)

    0.87

    1.25

    1.19

    现金短期债务比(倍)

    1.36

    2.4

    0.85

    经营现金流动负债比率(%)

    -

    46.18

    -

    25.60

    -

    4.40

    EBITDA/本期发债额度(倍)

    1.

    71

    2.39

    2.

    88

    附件

    3

    有关计算指标的计算公式

    增长指标

    年均增长率

    1

    2

    年数据:增长率

    =

    (本次

    -

    上期)

    /

    上期

    ×10%

    2

    n

    年数据:增长率

    =

    [

    (

    本次

    /

    n

    )^

    1/(n

    -

    1)

    -

    1

    ]

    ×10%

    经营效率指标

    应收账款

    周转次数

    营业收入

    / [(

    期初应收账款余额

    +

    期末应收账款余额

    )/2]

    存货周转次数

    营业成本

    /

    [(

    期初存货余额

    +

    期末存货余额

    )/2]

    总资产周转次数

    营业收入

    /

    [(

    期初总资产

    +

    期末总资产

    )/2]

    现金收入比率

    销售商品、提供劳务收到的现金

    /

    营业收入

    ×10%

    盈利指标

    总资本收益率

    (净利润

    +

    计入财务费用的

    利息支出

    /

    (所有者权益

    +

    全部债务)×

    10%

    总资产报酬率

    (利润总额

    +

    计入财务费用的利息支出)

    /[

    (期初总资产

    +

    期末总资产)

    /2]

    ×

    10%

    净资产收益率

    净利润

    /

    所有者权益

    ×10%

    营业

    毛利率

    (营业收入

    -

    营业成本)

    /

    营业收入

    ×10%

    营业

    利润率

    (营业收入

    -

    营业成本

    -

    营业税金及附加)

    /

    营业收入

    ×10%

    费用收入比

    (管理费用

    +

    营业费用

    +

    财务费用)

    /

    营业收入

    ×10%

    财务构成指标

    资产负债率

    负债总额

    /

    资产总计

    ×10%

    全部债务资本化比率

    全部债务

    /

    (长期债务

    +

    短期债务

    +

    所有者权益

    ×10%

    长期债务资本化比率

    长期债务

    /

    (长期债务

    +

    所有者权益

    ×10%

    担保比率

    担保余额

    /

    所有者权益

    ×10%

    长期偿债

    能力指标

    EBITDA

    利息倍数

    EBITDA/

    (资本化利息

    +

    计入财务费用的利息支出)

    EBITDA

    全部债务比

    EBITDA/

    全部债务

    经营现金债务保护倍数

    经营活动现金流量净额

    /

    全部债务

    筹资活动前现金流量净额债务保护倍数

    筹资活动前现金流量净额

    /

    全部债务

    短期偿债能力

    指标

    流动比率

    流动资产合计

    /

    流动负债合计

    速动比率

    (流动资产

    合计

    -

    存货)

    /

    流动负债合计

    现金短期债务比

    现金类资产

    /

    短期债务

    经营现金流动负债比率

    经营活动现金流量净额

    /

    流动负债

    合计

    ×10%

    经营现金利息偿还能力

    经营活动现金流量净额

    /

    (资本化利息

    +

    计入财务费用的利息支出)

    筹资活动前现金流量净额利息偿还能力

    筹资活动前现金流量净额

    /

    (资本化利息

    +

    计入财务费用的利息支出)

    本次券偿债能力

    EBITDA

    偿债倍数

    EBITDA/

    本次券到期偿还额

    经营活动现金流入量偿债倍数

    经营活动产生的现金流入量

    /

    本次券到期偿还额

    经营活动现金流量净额偿债倍数

    经营活动现金流量净额

    /

    本次券到期偿还额

    注:

    现金类资产

    =

    货币资金

    +

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

    +

    应收票据

    长期债务

    =

    长期借款

    +

    应付债券

    短期债务

    =

    短期借款

    +

    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

    +

    应付票据

    +

    应付短期债券

    +

    一年内到期的

    非流动

    负债

    全部债务

    =

    长期债务

    +

    短期债务

    EBITDA=

    利润总额

    +

    计入财务费用的利息支出

    +

    固定资产折旧

    +

    摊销

    所有者权益

    =

    归属于母公司所有者权益

    +

    少数股东权

    附件

    4

    公司主体长期

    信用等级设置及其含义

    公司主体长期信用等级划分成

    9

    级,分别用

    AA

    AA

    A

    BB

    BB

    B

    CC

    CC

    C

    表示,其中,除

    AA

    级,

    CC

    级(含)以下等级外,每一个信用等级可用

    +

    -

    符号进行微调,表示略高或略低于本等级。

    AA

    级:偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低;

    AA

    级:偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响

    不大,违约风险很低;

    A

    级:偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低;

    BB

    级:偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般;

    BB

    级:偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高;

    B

    级:偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高;

    CC

    级:偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高;

    CC

    级:在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务;

    C

    级:不能偿还债务。

    长期债券(含公司

    债券

    信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级。

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